5 Trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường

Theo Luật Đất đai 2024, việc có được bồi thường hay không phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, điều kiện cấp Giấy chứng nhận, hành vi vi phạm pháp luật và nguyên nhân thu hồi đất. Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ 5 nhóm trường hợp không được bồi thường về đất và làm rõ trường hợp nào vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Khi nào thu hồi đất không được bồi thường?

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể không được bồi thường về đất nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107; đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý; đất bị thu hồi theo Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82; hoặc không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp luật có quy định ngoại lệ.

Khi nào Nhà nước thu hồi đất?

Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những nhóm trường hợp chủ yếu sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai;
• Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;
• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
• Thu hồi do đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng;
• Các trường hợp khác theo quy định của Luật Đất đai.

Việc thu hồi đất phải được thực hiện đúng căn cứ, thẩm quyền, trình tự và thủ tục. Đối với trường hợp thu hồi để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được lập, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt theo quy định.

Nguyên tắc xác định người bị thu hồi đất có được bồi thường không

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều dẫn đến việc Nhà nước phải bồi thường về đất. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố sau:

• Người đang sử dụng đất có phải là người sử dụng đất hợp pháp hay không;
• Đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không;
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền, không thu tiền hay cho thuê;
• Nguồn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hay không;
• Người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hay không;
• Nguyên nhân và căn cứ thu hồi đất;
• Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp hay trái pháp luật;
• Chi phí đầu tư vào đất còn lại có hồ sơ, chứng từ chứng minh hay không.

Lưu ý: Không được bồi thường về đất không đồng nghĩa trong mọi trường hợp đều không được nhận bất kỳ khoản tiền nào. Người có đất thu hồi vẫn có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản hợp pháp trên đất hoặc hưởng chính sách hỗ trợ nếu đáp ứng điều kiện.

Những trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường

Trường hợp 1: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Căn cứ khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được bồi thường theo quy định;
• Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
• Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm;
• Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp luật quy định khác;
• Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê;
• Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối;
• Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức theo quy định.

Trường hợp 2: Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý

Theo Điều 7 Luật Đất đai 2024, người đại diện của tổ chức, Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong trường hợp luật định và người đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm trước Nhà nước đối với phần đất được giao quản lý.

Đối với đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, chủ thể được giao quản lý không phải là người sử dụng đất theo nghĩa được Nhà nước trao quyền sử dụng riêng. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi, chủ thể quản lý không được bồi thường về quyền sử dụng đất.

Nhóm đất được giao quản lý có thể bao gồm:

• Đất có công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn công trình;
• Đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng;
• Quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Đất được giao cho tổ chức kinh tế quản lý để thực hiện dự án đầu tư;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao cho chính quyền địa phương quản lý;
• Đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương;
• Đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Việc xác định đây là đất được giao quản lý hay đất được giao sử dụng phải căn cứ vào quyết định giao đất, hồ sơ địa chính, mục đích giao đất và quyền, nghĩa vụ được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý.

Trường hợp 3: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai

Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, đất có thể bị thu hồi do vi phạm pháp luật trong các trường hợp sau:

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê hoặc công nhận và đã bị xử phạt nhưng tiếp tục vi phạm;
2. Người sử dụng đất hủy hoại đất, đã bị xử phạt nhưng tiếp tục vi phạm;
3. Đất được giao hoặc cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền;
4. Nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất từ người không được phép chuyển nhượng, tặng cho;
5. Đất được Nhà nước giao quản lý nhưng để bị lấn, chiếm;
6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
7. Đất trồng cây hằng năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong 24 tháng liên tục và sau khi bị xử phạt vẫn không đưa đất vào sử dụng;
8. Đất thực hiện dự án đầu tư không được đưa vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ của dự án và hết thời gian gia hạn vẫn chưa đưa đất vào sử dụng.

Đối với dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, sau thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn không khắc phục thì Nhà nước có thể thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Điểm cần lưu ý: Đối với một số trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính, không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ, Luật Đất đai có quy định ngoại lệ khi nguyên nhân xuất phát từ sự kiện bất khả kháng.

Trường hợp 4: Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất hoặc tự nguyện trả lại đất

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật bao gồm:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động;
• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài sản;
• Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
• Thu hồi đất do dự án đầu tư bị chấm dứt theo pháp luật đầu tư;
• Thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo pháp luật lâm nghiệp.

Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất cũng thuộc nhóm không được bồi thường về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 và Điều 101 Luật Đất đai 2024.

Cần phân biệt nhóm này với trường hợp thu hồi đất do khu vực bị ô nhiễm, sạt lở, sụt lún hoặc thiên tai đe dọa tính mạng. Điều 101 chỉ dẫn chiếu khoản 1 và khoản 2 Điều 82 vào nhóm không được bồi thường về đất, không dẫn chiếu toàn bộ Điều 82.

Trường hợp 5: Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ

Người đang sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì về nguyên tắc không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Để đánh giá có đủ điều kiện được bồi thường hay không, cần kiểm tra:

• Nguồn gốc sử dụng đất;
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• Việc sử dụng đất có ổn định hay không;
• Đất có tranh chấp hay không;
• Có vi phạm pháp luật đất đai hay không;
• Đất có phù hợp quy hoạch hay không;
• Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hay không;
• Có thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ hay không.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 có quy định ngoại lệ đối với một số trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 dù không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp cụ thể cần đối chiếu khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm những khoản nào?

Chi phí đầu tư vào đất còn lại có thể bao gồm toàn bộ hoặc một phần các khoản chi phí chưa thu hồi hết tại thời điểm thu hồi đất như:

• Chi phí san lấp mặt bằng;
• Chi phí cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;
• Chi phí thau chua, rửa mặn, chống xói mòn hoặc xâm thực;
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung hoặc chống sụt lún;
• Khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước nhưng chưa được khấu trừ hết;
• Các chi phí đầu tư khác có liên quan và phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Người có đất thu hồi nên lưu giữ hợp đồng, hóa đơn, chứng từ, biên bản nghiệm thu, tài liệu đo đạc và các chứng cứ thể hiện khoản đầu tư thực tế vào đất.

Bảng tổng hợp các trường hợp không được bồi thường

Không được bồi thường về đất có được bồi thường tài sản trên đất không?

Bồi thường về đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất là hai nội dung khác nhau. Một trường hợp không được bồi thường về quyền sử dụng đất vẫn có thể được xem xét bồi thường đối với nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi hoặc chi phí di chuyển nếu tài sản được tạo lập hợp pháp và đáp ứng điều kiện luật định.

Tài sản gắn liền với đất có thể không được bồi thường nếu:

• Thuộc trường hợp vi phạm được Luật Đất đai quy định không bồi thường tài sản;
• Tài sản được tạo lập trái pháp luật;
• Tài sản được xây dựng sau khi có thông báo thu hồi đất;
• Công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn nhưng giấy phép đã hết thời hạn;
• Chủ sở hữu xác định không còn nhu cầu sử dụng công trình trước thời điểm thu hồi.

Vì vậy, khi xem xét phương án bồi thường, người dân cần kiểm tra riêng từng nhóm: bồi thường về đất, bồi thường tài sản, bồi thường chi phí đầu tư, hỗ trợ ổn định đời sống và chính sách tái định cư.

Làm gì khi không đồng ý với phương án bồi thường?

Nếu cho rằng việc xác định diện tích, loại đất, nguồn gốc đất, giá đất hoặc đối tượng được bồi thường chưa chính xác, người có đất thu hồi nên:

• Yêu cầu cung cấp quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường;
• Kiểm tra diện tích, loại đất, vị trí và nguồn gốc được ghi trong hồ sơ;
• Đối chiếu Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và tài liệu sử dụng đất;
• Thu thập chứng từ chứng minh chi phí đầu tư vào đất;
• Gửi ý kiến trong thời gian lấy ý kiến phương án bồi thường;
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích bằng văn bản;
• Thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu có căn cứ cho rằng quyền lợi bị xâm phạm.

Câu hỏi thường gặp

Đất không có Sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi không?

Có thể. Việc không có Sổ đỏ không đồng nghĩa chắc chắn không được bồi thường. Nếu người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai thì vẫn có thể được xem xét bồi thường.

Đất thuê trả tiền hằng năm có được bồi thường về đất không?

Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê hằng năm thuộc trường hợp không được bồi thường về đất nhưng có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện.

Đất bị thu hồi do sử dụng sai mục đích có được bồi thường không?

Nếu đã bị xử phạt về hành vi sử dụng đất sai mục đích mà vẫn tiếp tục vi phạm và bị thu hồi theo Điều 81 Luật Đất đai 2024 thì không được bồi thường về đất.

Tự nguyện trả lại đất có được bồi thường không?

Người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng và có đơn tự nguyện trả lại đất thuộc trường hợp không được bồi thường về đất theo Điều 101 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Kết luận

Điều 101 Luật Đất đai 2024 xác định 5 nhóm trường hợp chính không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Trong đó bao gồm các trường hợp tại khoản 1 Điều 107, đất do cơ quan hoặc tổ chức Nhà nước quản lý, đất bị thu hồi theo Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82, cùng trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không được bồi thường về đất chưa chắc đồng nghĩa mất toàn bộ quyền lợi. Người có đất thu hồi vẫn cần kiểm tra điều kiện bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất và tái định cư.

Thông tin liên hệ để nhận tư vấn pháp lý chính xác từ luật sư giỏi đất đai Hoàng Thịnh Luật nhé:

• Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
• Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
• Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
• Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
• Website: https://hoangthinhluat.com

Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung. Khả năng được bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư phụ thuộc vào hồ sơ, nguồn gốc và hiện trạng cụ thể của từng thửa đất.