Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 có được cấp sổ đỏ không?

Có thể được cấp. Luật Đất đai 2024 mở rộng việc xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

“Không có giấy tờ” trong trường hợp này được hiểu là người sử dụng không có các giấy tờ trực tiếp làm căn cứ công nhận quyền. Điều đó không có nghĩa hồ sơ được phép hoàn toàn không có chứng cứ.

Người đề nghị vẫn cần cung cấp tài liệu để cơ quan xác định:

Ai là người bắt đầu sử dụng đất;
Đất được sử dụng từ năm nào;
Nguồn gốc đất từ đâu;
Việc sử dụng có liên tục và công khai không;
Có ai phản đối quyền sử dụng đất không;
Ranh giới đã ổn định hay đang chồng lấn;
Nhà, công trình được tạo lập từ thời điểm nào;
Đất có nằm trong khu vực phải thu hồi không.

Không hiểu nhầm: Mốc trước ngày 01/7/2014 chỉ mở ra khả năng được xem xét. Đây không phải căn cứ để mọi thửa đất sử dụng trước thời điểm này tự động được cấp Sổ đỏ.

Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Đất được sử dụng ổn định

Sử dụng ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính từ thời điểm bắt đầu cho đến khi cơ quan nhà nước kiểm tra hoặc cấp Giấy chứng nhận.

Việc ổn định không chỉ dựa vào số năm sử dụng. Cơ quan còn kiểm tra:

Ranh giới có thay đổi không;
Việc sử dụng có bị người khác phản đối không;
Người sử dụng có chuyển đổi mục đích trái phép không;
Đất có bị bỏ hoang hoặc chuyển giao cho nhiều người không;
Thông tin kê khai qua các thời kỳ có thống nhất không.

Không có tranh chấp

UBND cấp xã xác minh tình trạng tranh chấp dựa trên hồ sơ, hiện trạng và ý kiến của người liên quan. Một giấy xác nhận riêng lẻ không đủ bảo đảm hồ sơ chắc chắn được cấp.

Đất có thể bị xem là đang tranh chấp khi:

Có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp;
Hàng xóm phản đối ranh giới;
Người thân yêu cầu chia thừa kế;
Người bán cũ yêu cầu đòi lại đất;
Có nhiều người cùng kê khai;
Đang được Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nguồn gốc sử dụng phải được làm rõ

Nguồn gốc có thể là:

Được giao sử dụng;
Nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay;
Được tặng cho;
Được thừa kế;
Được cho mượn hoặc cho ở nhờ;
Khai hoang;
Được giao không đúng thẩm quyền;
Lấn hoặc chiếm;
Nhận chuyển giao từ tổ chức, hợp tác xã;
Sử dụng từ đất của gia đình, dòng họ.

Hai thửa đất được sử dụng cùng một thời điểm nhưng có nguồn gốc khác nhau có thể được xử lý hoàn toàn khác nhau.

Phù hợp điều kiện quy hoạch trong trường hợp áp dụng

Đất nằm trong quy hoạch không đương nhiên bị từ chối. Cần kiểm tra:

Loại quy hoạch;
Thời điểm phê duyệt;
Đã có kế hoạch thực hiện hay chưa;
Đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi chưa;
Hiện trạng sử dụng có phù hợp không;
Thửa đất thuộc trường hợp được công nhận theo quy định nào.

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người được công nhận quyền có thể phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định, đo đạc và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Điều kiện được xem xét theo ba giai đoạn sử dụng đất

Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980

Đây là nhóm đất có thời gian sử dụng lâu nhất. Nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp và nguồn gốc phù hợp, người đang sử dụng được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Cơ quan phải xác định:

Diện tích thực tế có nhà ở;
Công trình phục vụ đời sống;
Hạn mức công nhận đất ở;
Phần diện tích đang sử dụng vào mục đích khác;
Ranh giới qua các thời kỳ;
Người có chung quyền sử dụng.

Đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Thửa đất được xem xét dựa trên quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp và hiện trạng thực tế.

Toàn bộ diện tích thửa đất không mặc nhiên được công nhận là đất ở. Phần có nhà ở và công trình phục vụ đời sống được xem xét riêng với phần đang sử dụng làm vườn, ao, sản xuất nông nghiệp hoặc mục đích khác.

Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Đây là nhóm được người dân quan tâm nhiều nhất. Hồ sơ cần làm rõ:

Đã bắt đầu sử dụng trước ngày 01/7/2014;
Quá trình sử dụng có ổn định không;
Nguồn gốc có thuộc trường hợp bị loại trừ không;
Có nhà ở hoặc công trình không;
Diện tích thực tế đang sử dụng;
Quy hoạch tại thời điểm giải quyết;
Nghĩa vụ tài chính phải nộp.

Giấy mua bán đất viết tay trong giai đoạn này có thể là chứng cứ quan trọng nhưng không tự thay thế việc xác minh nguồn gốc và điều kiện công nhận quyền.

Toàn bộ diện tích có được công nhận là đất ở không?

Không mặc nhiên. Diện tích đất ở được xem xét dựa trên:

Thời điểm sử dụng;
Diện tích có nhà ở;
Diện tích công trình phục vụ đời sống;
Hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
Hiện trạng sử dụng phần đất còn lại;
Nguồn gốc thửa đất;
Quy hoạch;
Việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện trạng	Cách xem xét
Có nhà ở trên toàn bộ diện tích	Vẫn phải đối chiếu hạn mức, nguồn gốc và thời điểm tạo lập.
Một phần có nhà, một phần làm vườn	Phần đất ở và phần còn lại có thể được xác định theo mục đích khác nhau.
Chỉ có công trình sản xuất	Không mặc nhiên được công nhận là đất ở.
Đất trống hoặc đất nông nghiệp	Xác định theo hiện trạng và điều kiện công nhận hoặc chuyển mục đích.

Chứng minh thời điểm sử dụng đất ổn định bằng giấy tờ nào?

Người sử dụng nên tập hợp nhiều nhóm chứng cứ để đối chiếu chéo.

Hồ sơ địa chính và kê khai

Sổ mục kê;
Bản đồ địa chính;
Sổ đăng ký ruộng đất;
Hồ sơ đo đạc;
Tài liệu kê khai nhà đất;
Biên bản kiểm kê;
Hồ sơ quản lý qua các thời kỳ.

Tài liệu tài chính và sinh hoạt

Biên lai thuế sử dụng đất;
Thuế nhà đất;
Hóa đơn điện, nước;
Đăng ký cư trú;
Hồ sơ vay vốn có ghi nhận tài sản;
Chứng từ sửa chữa hoặc xây dựng.

Giấy tờ giao dịch và nguồn gốc

Giấy mua bán viết tay;
Giấy tặng cho;
Biên nhận tiền;
Giấy chia đất trong gia đình;
Văn bản phân chia thừa kế;
Tài liệu giao đất của hợp tác xã hoặc đơn vị;
Giấy cho mượn hoặc cho ở nhờ.

Chứng cứ về hiện trạng

Ảnh chụp cũ;
Ảnh vệ tinh;
Giấy phép xây dựng;
Biên bản xử phạt;
Hồ sơ đánh số nhà;
Lời khai của hộ liền kề;
Xác nhận của người biết nguồn gốc đất.

Giá trị chứng cứ: Biên lai thuế, điện nước hoặc lời khai không tự xác lập quyền sử dụng đất. Các tài liệu này chủ yếu hỗ trợ chứng minh thời điểm và quá trình sử dụng.

Bảng tự kiểm tra khả năng được cấp Sổ đỏ

Nội dung kiểm tra	Thuận lợi	Rủi ro cần xử lý
Thời điểm sử dụng	Có tài liệu xác định trước 01/7/2014.	Chỉ có lời khai, tài liệu mâu thuẫn.
Nguồn gốc	Có giấy giao nhận, mua bán, thừa kế.	Có dấu hiệu lấn chiếm hoặc cho mượn.
Tranh chấp	Không có đơn, ranh giới ổn định.	Có người phản đối hoặc tranh chấp thừa kế.
Hiện trạng	Phù hợp tài liệu và sử dụng liên tục.	Diện tích tăng, ranh giới thay đổi.
Quy hoạch	Chưa có quyết định thu hồi.	Đã có thu hồi hoặc sử dụng không phù hợp.
Tài chính	Có khả năng hoàn thành nghĩa vụ.	Chưa xác định tiền sử dụng đất hoặc vi phạm.

Những trường hợp cần xử lý riêng trước khi xin cấp Sổ đỏ

Đất có nguồn gốc lấn hoặc chiếm

Không thể xử lý giống đất được giao hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp. Cần xác định:

Lấn hoặc chiếm loại đất nào;
Vi phạm từ thời điểm nào;
Đã có quyết định xử lý chưa;
Người sử dụng có chấp hành không;
Hiện trạng có phù hợp quy hoạch không;
Pháp luật có cho phép xem xét công nhận không.

Đất được giao không đúng thẩm quyền

Đất do xã, hợp tác xã, cơ quan hoặc tổ chức giao không đúng thẩm quyền có thể được xem xét theo điều kiện riêng. Người sử dụng nên cung cấp:

Phiếu thu hoặc biên nhận;
Danh sách giao đất;
Sơ đồ phân lô;
Biên bản bàn giao;
Quyết định hoặc văn bản nội bộ;
Chứng cứ sử dụng sau khi được giao.

Đất mua bán bằng giấy viết tay

Cần làm rõ người bán có nguồn gốc quyền hay không, giao dịch xảy ra khi nào, đã giao tiền và bàn giao đất chưa, có người thừa kế hoặc đồng sở hữu phản đối không.

Đất do cha mẹ cho bằng lời nói

Phải phân biệt cho hẳn quyền sử dụng đất với cho ở nhờ hoặc cho mượn. Chứng cứ có thể gồm việc xây nhà, quản lý riêng, đóng thuế, xác lập ranh giới và ý kiến của những người trong gia đình.

Đất đang có tranh chấp

Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thường chưa được tiếp tục đối với phần đất đang tranh chấp. Người sử dụng cần hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết trước.

Diện tích thực tế tăng so với tài liệu cũ

Phần diện tích tăng phải được xác định nguyên nhân:

Sai số đo đạc;
Ranh giới ổn định từ trước;
Nhận chuyển giao thêm;
Lấn sang đất liền kề;
Lấn đất công;
Thay đổi mốc giới.

Nhà hoặc công trình không có giấy phép

Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình được đánh giá riêng. Đất có thể được cấp Sổ đỏ nhưng nhà chưa chắc được ghi nhận nếu việc xây dựng không hợp pháp.

Cấp Sổ đỏ đất không có giấy tờ phải nộp những khoản nào?

Tiền sử dụng đất: phụ thuộc nguồn gốc, thời điểm, diện tích và hạn mức;
Lệ phí trước bạ: áp dụng theo giá tính lệ phí và trường hợp miễn;
Phí thẩm định hồ sơ: theo mức thu tại địa phương;
Phí đo đạc, trích đo: phát sinh khi phải xác định lại thửa đất;
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: theo nghị quyết địa phương;
Tiền xử phạt vi phạm: chỉ phát sinh nếu có hành vi vi phạm và quyết định xử lý;
Chi phí khắc phục: có thể phát sinh khi phải xử lý ranh giới, hiện trạng hoặc công trình.

Không có một tỷ lệ chung: Không thể chỉ dựa vào mốc sử dụng trước năm 2014 để tính tiền sử dụng đất. Cần xác định nguồn gốc, loại đất, diện tích trong hạn mức, phần vượt hạn mức và giá đất áp dụng.

Nghĩa vụ tài chính phụ thuộc nguồn gốc, diện tích, loại đất và chính sách áp dụng tại địa phương.

Hồ sơ và quy trình cấp Sổ đỏ lần đầu

Hồ sơ nên chuẩn bị

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Thông tin định danh của người đề nghị;
Chứng cứ về thời điểm và quá trình sử dụng đất;
Giấy mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc giao đất nếu có;
Tài liệu về nhà và công trình;
Sơ đồ hoặc tài liệu về ranh giới;
Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính;
Văn bản ủy quyền nếu thực hiện qua người đại diện;
Tài liệu về người có chung quyền sử dụng;
Văn bản giải quyết tranh chấp nếu trước đây có tranh chấp.

Bước 1: Nộp hồ sơ tại điểm tiếp nhận

Người sử dụng nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, UBND cấp xã hoặc điểm tiếp nhận thủ tục đất đai do địa phương công bố.

Bước 2: Xác minh tại cấp xã

Cơ quan có trách nhiệm kiểm tra:

Hiện trạng sử dụng;
Nguồn gốc đất;
Thời điểm bắt đầu sử dụng;
Tình trạng tranh chấp;
Ranh giới;
Nhà, công trình;
Thông tin người có quyền liên quan.

Bước 3: Công khai kết quả

Nội dung kiểm tra được công khai theo trình tự áp dụng. Người liên quan có thể gửi ý kiến hoặc phản đối.

Bước 4: Đo đạc và hoàn thiện hồ sơ

Nếu chưa có bản đồ hoặc ranh giới, diện tích chưa rõ, cơ quan chuyên môn thực hiện trích đo và cập nhật thông tin địa chính.

Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính

Thông tin được chuyển đến cơ quan thuế để xác định các khoản phải nộp. Người sử dụng có quyền cung cấp giấy tờ đề nghị miễn hoặc giảm nếu đủ điều kiện.

Bước 6: Ký cấp và trả kết quả

Sau khi hồ sơ đáp ứng điều kiện và người sử dụng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận, cập nhật hồ sơ địa chính và trả kết quả.

Hồ sơ thường bị yêu cầu bổ sung vì lý do nào?

Không xác định được thời điểm sử dụng;
Khai nguồn gốc không thống nhất;
Giấy mua bán không xác định được người bán;
Ranh giới khác với bản đồ;
Có đơn tranh chấp;
Thiếu chữ ký của người có chung quyền;
Có dấu hiệu lấn đất công hoặc đất liền kề;
Nhà, công trình không có hồ sơ;
Chưa xử lý hành vi vi phạm;
Chưa xác định diện tích đất ở;
Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Thông tin nhân thân hoặc thừa kế chưa đầy đủ.

UBND cấp xã không xác nhận nguồn gốc đất phải làm gì?

Người sử dụng nên yêu cầu cơ quan tiếp nhận thông báo rõ nội dung chưa đủ căn cứ, sau đó:

Đề nghị cung cấp hoặc kiểm tra hồ sơ địa chính;
Bổ sung chứng cứ về thời điểm sử dụng;
Cung cấp thông tin người làm chứng;
Yêu cầu kiểm tra hiện trạng;
Đề nghị trả lời bằng văn bản;
Khiếu nại hành vi chậm hoặc từ chối giải quyết nếu có căn cứ;
Khởi kiện vụ án hành chính trong trường hợp cần thiết.

Không nên chỉ xin một giấy xác nhận chung chung. Nội dung xác minh cần thể hiện rõ nguồn gốc, thời điểm, hiện trạng và tranh chấp.

Bạn đang làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ?

Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ kiểm tra nguồn gốc, chứng cứ sử dụng, ranh giới, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính trước khi nộp hồ sơ.

Đánh giá khả năng được cấp Sổ đỏ;
Kiểm tra chứng cứ sử dụng trước năm 2014;
Rà soát đất lấn chiếm hoặc giao trái thẩm quyền;
Hướng dẫn hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu;
Hỗ trợ khi hồ sơ bị chậm hoặc từ chối.

Gọi 0913.849.072

Câu hỏi thường gặp

Đất không giấy tờ sử dụng sau ngày 01/7/2014 có được áp dụng Điều 138 không?

Điều 138 tập trung vào trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Đất sử dụng sau thời điểm này phải được xem xét theo nguồn gốc, hành vi vi phạm và quy định khác có liên quan.

Chỉ có giấy mua bán viết tay có làm Sổ đỏ được không?

Có thể được xem xét. Cần kiểm tra người bán, nguồn gốc quyền, thời điểm giao dịch, việc giao tiền, bàn giao đất và tình trạng tranh chấp.

Không có biên lai thuế có làm Sổ đỏ được không?

Có thể. Biên lai thuế chỉ là một loại chứng cứ. Người sử dụng có thể cung cấp hồ sơ địa chính, điện nước, cư trú, giấy mua bán và tài liệu khác.

Đất đang tranh chấp có được cấp Sổ đỏ không?

Thông thường chưa đủ điều kiện đối với phần đất đang tranh chấp. Cần giải quyết tranh chấp trước khi tiếp tục thủ tục.

Đất lấn chiếm trước năm 2014 có chắc chắn được cấp Sổ không?

Không. Phải xác định loại đất bị lấn chiếm, thời điểm vi phạm, quy hoạch, quyết định xử lý và điều kiện cụ thể.

Toàn bộ đất có nhà ở được công nhận là đất ở không?

Không mặc nhiên. Diện tích được công nhận còn phụ thuộc hạn mức, thời điểm, nguồn gốc, diện tích công trình và hiện trạng phần đất còn lại.

Đất trong quy hoạch có làm Sổ đỏ được không?

Không phải mọi trường hợp đều bị từ chối. Cần kiểm tra loại quy hoạch, kế hoạch thực hiện, quyết định thu hồi và điều kiện công nhận quyền.

Đất có Sổ mục kê ghi tên có chắc chắn được cấp không?

Không chắc chắn. Sổ mục kê là tài liệu quan trọng nhưng phải đối chiếu nguồn gốc, biến động và hiện trạng sử dụng.

Làm Sổ đỏ đất không giấy tờ có phải nộp tiền không?

Có thể phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí đo đạc, thẩm định và lệ phí cấp giấy. Mức cụ thể phụ thuộc hồ sơ.

Nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ ở đâu?

Nộp tại điểm tiếp nhận thủ tục đất đai do địa phương công bố, thường là Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc UBND cấp xã theo cơ chế tổ chức tại địa phương.

Kết luận

Đất không có giấy tờ sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, kết quả không chỉ phụ thuộc thời gian sử dụng mà còn phụ thuộc nguồn gốc, hiện trạng, tranh chấp, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng cần tập hợp chứng cứ từ nhiều nguồn, kiểm tra ranh giới và xác định đúng những người có chung quyền. Hồ sơ càng rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng thì nguy cơ bị yêu cầu bổ sung càng thấp.

Thông tin liên hệ

Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
Văn phòng: Số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
Website: hoangthinhluat.com.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Khả năng được cấp Giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính phụ thuộc nguồn gốc, hiện trạng, chứng cứ và quy định áp dụng cho từng thửa đất.