Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được bán hoặc cho thuê mua nhưng chủ đầu tư chỉ được giao dịch khi dự án và sản phẩm đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Từ ngày 01/8/2024, nội dung này được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới. Người mua cần kiểm tra văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện, hồ sơ đất, tiến độ xây dựng, giới hạn đặt cọc, lịch thanh toán và cơ chế bảo lãnh trước khi ký.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch. Trên thị trường, loại sản phẩm thường gặp gồm căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong dự án và phần nhà ở thuộc công trình hỗn hợp chưa hoàn thành, chưa bàn giao.
Cần phân biệt nhà ở hình thành trong tương lai với:
- Nhà ở có sẵn: đã hoàn thành xây dựng, được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định Luật sư giỏi đất đai
- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án: là đối tượng kinh doanh có điều kiện riêng, không đồng nhất với việc bán nhà ở đang xây dựng.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: người mua ban đầu chuyển giao quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng cho người khác khi đáp ứng điều kiện; đây không phải hoạt động chủ đầu tư mở bán lần đầu.
Pháp luật cho phép đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhằm tạo nguồn vốn theo tiến độ dự án, nhưng đồng thời đặt ra các giới hạn để bảo vệ người mua trước rủi ro dự án chưa đủ pháp lý, chậm bàn giao hoặc không được cấp Giấy chứng nhận.
Cơ sở pháp lý áp dụng năm 2026
Các căn cứ quan trọng gồm:
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, đặc biệt các Điều 23, 24, 25 và 26.
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
- Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, tín dụng và bảo lãnh ngân hàng có liên quan.
Luật số 43/2024/QH15 đã đưa thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lên ngày 01/8/2024. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP trong nội dung cũ không còn là căn cứ phù hợp cho giao dịch mở bán mới phát sinh hiện nay. Hồ sơ ký trước thời điểm pháp luật mới có hiệu lực cần được xem xét thêm quy định chuyển tiếp.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hệ thống điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Khi rà soát một dự án, nên kiểm tra theo các nhóm sau.
1. Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận
Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo pháp luật. Nội dung dự án được chấp thuận phải có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình để bán, cho thuê mua. Việc một doanh nghiệp có quyền sử dụng đất không mặc nhiên cho phép bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai nếu dự án và mục tiêu kinh doanh chưa được phê duyệt phù hợp.
2. Đã khởi công xây dựng đúng quy định
Nhà ở, công trình phải được khởi công theo pháp luật về xây dựng. Tài liệu kiểm tra có thể gồm giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép đối với trường hợp phải có giấy phép; hoặc thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế đối với công trình thuộc trường hợp không phải xin giấy phép.
3. Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
Chủ đầu tư phải có một trong các giấy tờ được luật liệt kê, chẳng hạn quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Người mua cần đối chiếu tên chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn, diện tích dự án và tình trạng thế chấp. Một bản sao không rõ nguồn hoặc hình ảnh quảng cáo có ghi “đã có sổ” không thay thế việc kiểm tra tài liệu pháp lý của đúng dự án, đúng phân khu và đúng chủ đầu tư.
4. Đáp ứng điều kiện về xây dựng và nghiệm thu theo tiến độ
Dự án cần có giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng.
Điều kiện “xong phần móng” không được hiểu đơn giản là quan sát thấy công trường đã đào móng hoặc có cọc. Người mua cần kiểm tra biên bản, tài liệu nghiệm thu hợp lệ gắn với công trình cụ thể.
5. Được công khai thông tin theo quy định
Trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Thông tin cần quan tâm gồm pháp lý dự án, quy hoạch, tiến độ, tình trạng hạn chế quyền, thế chấp, số lượng sản phẩm và các thông tin khác theo luật.
Người mua nên lưu bản chụp hoặc bản in thông tin công khai tại thời điểm giao dịch. Nếu nội dung tư vấn của nhân viên bán hàng khác với hồ sơ công bố, cần yêu cầu xác nhận bằng văn bản trước khi thanh toán.
6. Có văn bản của cơ quan quản lý về điều kiện được bán
Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Trong thời hạn luật định kể từ ngày nhận thông báo, cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ điều kiện; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
7. Đáp ứng các điều kiện chung đối với bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà ở và dự án còn phải đáp ứng các điều kiện được dẫn chiếu tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, như không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch, không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, không bị kê biên và đáp ứng các yêu cầu khác tùy loại tài sản.
| Nhóm kiểm tra | Tài liệu/thông tin cần xem | Rủi ro nếu thiếu |
|---|---|---|
| Pháp lý dự án | Quyết định/chấp thuận dự án, mục tiêu xây dựng để bán hoặc cho thuê mua | Sản phẩm không thuộc phạm vi được kinh doanh |
| Đất đai | Quyết định giao/thuê đất, chuyển mục đích hoặc Giấy chứng nhận | Chủ thể bán không đủ quyền, sai mục đích hoặc vướng nghĩa vụ |
| Xây dựng | Giấy phép hoặc thông báo khởi công, thiết kế, nghiệm thu hạ tầng/phần móng | Mở bán khi chưa đạt tiến độ pháp lý bắt buộc |
| Đủ điều kiện bán | Văn bản trả lời của cơ quan quản lý cấp tỉnh | Chưa đủ căn cứ ký hợp đồng mua bán |
| Công khai thông tin | Thông tin dự án, thế chấp, tiến độ, mẫu hợp đồng | Người mua không nhận diện đầy đủ nghĩa vụ và hạn chế quyền |
Quy định về đặt cọc và tiến độ thanh toán
Tiền đặt cọc không quá 5%
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở đã đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.
Như vậy, hai điểm cần kiểm tra đồng thời là: mức cọc không vượt quá 5% và thời điểm nhận cọc phải sau khi sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh. Việc đổi tên khoản tiền thành “giữ chỗ”, “thiện chí”, “đăng ký ưu tiên” hoặc ký qua đơn vị phân phối không làm mất rủi ro nếu bản chất là thu tiền để bảo đảm mua một sản phẩm chưa đủ điều kiện.
Thanh toán theo tiến độ
- Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc.
- Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng; tổng số tiền thu trước khi bàn giao thông thường không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp luật quy định, mức này không quá 50%.
- Nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với thuê mua, lần đầu không quá 30%; tổng tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 50%, phần còn lại được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận.
Người mua nên đối chiếu từng đợt thanh toán với mốc xây dựng có thể kiểm chứng. Điều khoản cho phép chủ đầu tư tự xác định tiến độ hoặc yêu cầu thanh toán dồn dập mà không gắn với công việc hoàn thành cần được đánh giá kỹ.
Bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu trước khi bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.
Tuy nhiên, cần hiểu đúng hai lớp pháp lý:
- Ở cấp dự án/chủ đầu tư: phải có sự chấp thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết của ngân hàng theo quy định.
- Ở cấp từng người mua: khi ký hợp đồng, người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Nếu từ chối, việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.
Do đó, câu “mọi người mua bắt buộc phải nhận thư bảo lãnh” là chưa đầy đủ theo luật hiện hành. Trước khi từ chối, người mua cần hiểu rằng thư bảo lãnh là công cụ hỗ trợ thu hồi khoản tiền thuộc phạm vi được bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao theo cam kết; việc từ chối có thể làm giảm một lớp bảo vệ tài chính.
Checklist người mua cần kiểm tra trước khi ký
- Xác định đúng chủ đầu tư: kiểm tra tên pháp nhân, người đại diện, thẩm quyền ký và quan hệ với đơn vị môi giới hoặc phân phối.
- Kiểm tra pháp lý đất và dự án: đối chiếu quyết định/chấp thuận dự án, giấy tờ sử dụng đất, mục đích và thời hạn sử dụng.
- Kiểm tra hồ sơ xây dựng: giấy phép hoặc tài liệu khởi công, thiết kế và nghiệm thu hạ tầng/phần móng tương ứng.
- Yêu cầu văn bản đủ điều kiện bán: kiểm tra đúng dự án, khối nhà, số lượng sản phẩm và cơ quan ban hành.
- Kiểm tra thế chấp: xác định dự án hoặc căn hộ có đang được thế chấp; nếu có, yêu cầu tài liệu giải chấp hoặc cơ chế đồng ý hợp pháp của bên nhận thế chấp.
- Rà soát đặt cọc và lịch thanh toán: không chỉ xem tỷ lệ mà còn kiểm tra điều kiện hoàn tiền, phạt cọc, chậm thanh toán và mốc tiến độ.
- Đọc hợp đồng mua bán: kiểm tra diện tích, giá, thuế phí, vật liệu bàn giao, thời hạn, điều kiện thay đổi thiết kế, phí quản lý, phạt chậm và quyền chấm dứt.
- Lựa chọn bảo lãnh: nếu chọn bảo lãnh, yêu cầu thư bảo lãnh riêng và xác minh trực tiếp với ngân hàng phát hành.
Điều khoản hợp đồng người mua không nên bỏ qua
- Đối tượng hợp đồng: mã căn, tầng, diện tích sử dụng, diện tích thuộc sở hữu chung và riêng.
- Giá và chi phí: giá đã gồm thuế hay chưa, kinh phí bảo trì, phí quản lý, phí cấp Giấy chứng nhận và khoản phát sinh.
- Tiêu chuẩn bàn giao: danh mục vật liệu, thiết bị, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn thay thế tương đương.
- Diện tích thực tế: cách đo, ngưỡng chênh lệch và phương thức điều chỉnh giá.
- Tiến độ bàn giao: ngày dự kiến, thời gian gia hạn, sự kiện bất khả kháng và chế tài chậm bàn giao.
- Cấp Giấy chứng nhận: trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ, thời hạn, nghĩa vụ còn lại và xử lý khi chậm thực hiện.
- Chấm dứt hợp đồng: điều kiện hủy, thời hạn hoàn tiền, lãi và bồi thường.
- Giải quyết tranh chấp: thương lượng, Tòa án hoặc Trọng tài và địa điểm giải quyết.
Mở bán khi chưa đủ điều kiện được xử lý thế nào?
Việc chủ đầu tư huy động vốn, nhận đặt cọc hoặc ký hợp đồng khi sản phẩm chưa đủ điều kiện có thể dẫn đến xử phạt hành chính, buộc khắc phục hậu quả, tranh chấp hoàn trả tiền, phạt vi phạm hoặc bồi thường tùy hành vi và hợp đồng. Hiệu lực giao dịch phải được đánh giá dựa trên quy định bắt buộc, bản chất thỏa thuận, lỗi của các bên và chứng cứ.
Không phải mọi trường hợp mở bán sai điều kiện đều tự động cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trách nhiệm hình sự chỉ được xem xét khi có đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, bao gồm hành vi, lỗi, mục đích chiếm đoạt và các yếu tố khác theo pháp luật hình sự. Vì vậy, không nên kết luận “chắc chắn bị truy tố” chỉ từ việc thiếu một giấy tờ dự án.
Người mua nên làm gì khi đã nộp tiền?
- Thu thập hợp đồng, phiếu thu, sao kê, quảng cáo, tin nhắn và tài liệu dự án đã được cung cấp.
- Yêu cầu bên nhận tiền giải thích bằng văn bản về tư cách nhận tiền, điều kiện mở bán và lịch hoàn trả nếu giao dịch không tiếp tục.
- Kiểm tra thông tin công khai tại cơ quan quản lý hoặc nguồn chính thức; không chỉ dựa vào lời môi giới.
- Rà soát điều khoản phạt, hoàn tiền, lãi chậm trả và cơ chế giải quyết tranh chấp.
- Gửi yêu cầu, khiếu nại hoặc khởi kiện khi có căn cứ; trường hợp có dấu hiệu tội phạm thì cung cấp tài liệu cho cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Có, nếu nhà ở và dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, gồm điều kiện dự án, đất, xây dựng, nghiệm thu, công khai thông tin và thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán.
Chưa xây xong móng chung cư có được nhận tiền đặt cọc không?
Chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Với chung cư, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng là một trong các điều kiện cần kiểm tra.
Tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?
Tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá và chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Người mua có bắt buộc nhận bảo lãnh ngân hàng không?
Người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Nếu từ chối, việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.
Trước khi bàn giao, chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu?
Đối với mua bán thông thường, các lần thanh toán theo tiến độ nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng; có ngoại lệ đối với một số tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Khi chưa cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95%.
Có giấy phép xây dựng đã đủ điều kiện mở bán chưa?
Chưa. Giấy phép xây dựng chỉ là một thành phần. Dự án còn phải đáp ứng điều kiện đất đai, khởi công, nghiệm thu theo tiến độ, công khai thông tin, điều kiện chung và có văn bản của cơ quan quản lý về nhà ở đủ điều kiện bán.
Luật sư hỗ trợ kiểm tra pháp lý dự án và hợp đồng
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ pháp lý dự án, văn bản đủ điều kiện bán, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, lịch thanh toán và thư bảo lãnh. Việc đánh giá được thực hiện trên tài liệu cụ thể, không thay thế bằng nhận định chung dựa trên quảng cáo dự án.
Xem thêm dịch vụ luật sư đất đai, nhà ở và bất động sản, giới thiệu Hoàng Thịnh Luật và giấy phép, chứng chỉ hành nghề.
Liên hệ luật sư tư vấn bất động sản
CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HOÀNG THỊNH LUẬT
- Trụ sở chính: 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hotline/Zalo: 0913 849 072 – Luật sư Phan Minh Hoàng.
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com.
- Website: hoangthinhluat.com.
Tuyên bố miễn trừ: Nội dung cung cấp thông tin pháp lý phổ biến, không thay thế ý kiến tư vấn cho dự án hoặc hợp đồng cụ thể. Điều kiện giao dịch và hướng xử lý phụ thuộc thời điểm, loại sản phẩm, hồ sơ dự án, nội dung hợp đồng và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
