Góp vốn băng quyền sử dụng đất với quy định của pháp luật hiện hành

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vào vốn điều lệ của doanh nghiệp hoặc hợp tác thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đây là giao dịch có giá trị lớn, liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai, doanh nghiệp, dân sự, công chứng, đăng ký tài sản và nghĩa vụ tài chính.

Để giao dịch có hiệu lực và được cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận, bên góp vốn phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch, hợp đồng được lập đúng hình thức và thủ tục đăng ký biến động phải được hoàn thành theo quy định

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.

Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 xác định quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản có thể dùng để góp vốn. Chỉ tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản mới có quyền dùng tài sản đó để góp vốn.

Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vào doanh nghiệp hoặc quan hệ hợp tác kinh doanh, đồng thời thực hiện thủ tục chuyển quyền hoặc đăng ký biến động theo quy định.

Lưu ý: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa bên góp vốn chuyển quyền sở hữu đất, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất hợp pháp.

Xác định giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn không phải Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi hoặc vàng phải được định giá và thể hiện thành Đồng Việt Nam.

Góp vốn khi thành lập doanh nghiệp

Quyền sử dụng đất được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá. Nếu thuê tổ chức thẩm định giá, giá trị tài sản phải được trên 50% số thành viên hoặc cổ đông sáng lập chấp thuận.

Nếu quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế, các thành viên hoặc cổ đông sáng lập phải liên đới góp thêm phần chênh lệch và chịu trách nhiệm đối với thiệt hại phát sinh do việc cố ý định giá cao.

Góp vốn trong quá trình doanh nghiệp hoạt động

Việc định giá do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị và người góp vốn thỏa thuận hoặc do tổ chức thẩm định giá thực hiện. Trường hợp định giá cao hơn giá trị thực tế, người góp vốn và người có thẩm quyền phê duyệt giá phải chịu trách nhiệm theo Luật Doanh nghiệp.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận hợp lệ, trừ các trường hợp ngoại lệ được Luật Đất đai quy định;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

So với Luật Đất đai 2013, Điều 45 Luật Đất đai 2024 bổ sung rõ trường hợp đất từng có tranh chấp nhưng đã được giải quyết và điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Các điều kiện bổ sung cần kiểm tra

Ngoài khoản 1 Điều 45, giao dịch còn phải đáp ứng các điều kiện khác nếu thuộc trường hợp:

• Quyền sử dụng đất của vợ chồng hoặc nhiều người cùng sử dụng;
• Đất thuộc dự án đầu tư;
• Đất nông nghiệp được sử dụng cho dự án phi nông nghiệp;
• Đất trong khu vực hạn chế tiếp cận vì quốc phòng, an ninh;
• Đất đang thế chấp tại ngân hàng;
• Đất có nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành;
• Đất thuộc trường hợp hạn chế nhận chuyển quyền;
• Góp vốn có kèm tài sản thuộc sở hữu của người khác.

Điều kiện góp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Nội dung cũ viện dẫn khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP không còn phù hợp vì Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã hết hiệu lực khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

Trường hợp người sử dụng đất cùng góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án đầu tư được xem xét theo Điều 100 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Điều 219 Luật Đất đai 2024.

Các điều kiện, yêu cầu chính gồm:

• Diện tích đất tham gia góp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
• Phải có sự bàn bạc, thống nhất và đồng thuận của các chủ sử dụng đất trong khu vực dự án;
• Các bên ký kết hợp đồng hợp tác và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện phương án;
• Chủ đầu tư lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai;
• Phương án phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt;
• Dự án phải đáp ứng pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng và môi trường;
• Quyền lợi của người góp quyền sử dụng đất phải được xác định rõ trong phương án;
• Việc cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận được thực hiện trên cơ sở phương án đã được phê duyệt.

Không viện dẫn Điều 11 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Điều 11 quy định việc giải quyết trường hợp chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính, không phải điều kiện góp vốn hoặc góp quyền sử dụng đất.

Chủ thể nào được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, quyền nhận góp vốn còn phụ thuộc vào:

• Loại đất được góp vốn;
• Hình thức sử dụng đất của bên góp vốn;
• Mục đích sử dụng sau khi góp vốn;
• Ngành, nghề và dự án đầu tư của bên nhận góp vốn;
• Điều kiện tiếp cận đất đai đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;
• Các giới hạn nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp

Nội dung cũ viện dẫn Điều 193 Luật Đất đai 2013 cần được thay bằng các quy định tương ứng của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, không nên ghi rằng toàn bộ nội dung này nằm tại Điều 45, bởi Điều 45 chủ yếu quy định điều kiện chung khi thực hiện quyền góp vốn.

Đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp, cần kiểm tra đồng thời:

• Điều kiện chung tại Điều 45 Luật Đất đai 2024;
• Quyền nhận góp vốn theo Điều 28 Luật Đất đai 2024;
• Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;
• Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch có liên quan;
• Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư nếu dự án thuộc diện phải thực hiện;
• Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu thay đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Điều kiện riêng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc đất rừng sản xuất;
• Điều kiện tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• Nghĩa vụ tài chính phát sinh khi chuyển mục đích hoặc thực hiện dự án.

Việc nhận góp vốn không tự động làm thay đổi mục đích sử dụng đất. Nếu dự án cần sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp, bên sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích và chỉ được triển khai sau khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng nên quy định rõ các nội dung sau:

• Thông tin của bên góp vốn và bên nhận góp vốn;
• Thông tin pháp lý của thửa đất;
• Giá trị quyền sử dụng đất được xác định để góp vốn;
• Tỷ lệ vốn góp và số lượng phần vốn góp hoặc cổ phần được nhận;
• Thời điểm hoàn thành việc góp vốn;
• Quyền quản lý, sử dụng và khai thác thửa đất;
• Quyền đối với tài sản gắn liền với đất;
• Nghĩa vụ tài chính, thuế, phí và chi phí đăng ký;
• Điều kiện chuyển nhượng phần vốn góp;
• Phân chia lợi nhuận và xử lý thua lỗ;
• Trách nhiệm nếu đất không đủ điều kiện đăng ký;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Điều kiện sửa đổi hoặc thanh lý hợp đồng.

Hợp đồng về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai và pháp luật công chứng, trừ trường hợp được pháp luật quy định khác.

Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một bộ hồ sơ thông thường có thể gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được lập đúng hình thức;
4. Biên bản định giá hoặc chứng thư thẩm định giá;
5. Nghị quyết, quyết định hoặc biên bản chấp thuận nhận góp vốn của doanh nghiệp;
6. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của bên nhận góp vốn;
7. Giấy tờ tùy thân hoặc hồ sơ pháp lý của các bên;
8. Giấy tờ về tình trạng hôn nhân nếu bên góp vốn là cá nhân;
9. Văn bản đồng ý của đồng sở hữu, vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung;
10. Văn bản của ngân hàng nếu đất đang thế chấp và được phép xử lý giao dịch;
11. Hồ sơ dự án, quy hoạch hoặc chấp thuận đầu tư nếu góp vốn để thực hiện dự án;
12. Tờ khai thuế, phí và giấy tờ chứng minh miễn nghĩa vụ tài chính nếu có;
13. Văn bản ủy quyền trong trường hợp thực hiện thông qua người đại diện.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

• Kiểm tra pháp lý thửa đất: Xác minh Giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng, quy hoạch và thế chấp.
• Kiểm tra quyền của các bên: Xác định người góp vốn có quyền định đoạt và doanh nghiệp có quyền nhận góp vốn.
• Định giá quyền sử dụng đất: Thỏa thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá.
• Thông qua việc nhận góp vốn: Doanh nghiệp ban hành nghị quyết hoặc quyết định theo điều lệ và Luật Doanh nghiệp.
• Lập hợp đồng góp vốn: Quy định rõ giá trị, quyền, nghĩa vụ và phương thức xử lý rủi ro.
• Công chứng hoặc chứng thực: Thực hiện theo quy định áp dụng đối với hợp đồng.
• Kê khai nghĩa vụ tài chính: Kê khai thuế, lệ phí và các khoản phải nộp nếu có.
• Đăng ký biến động: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận thủ tục đất đai theo quy định địa phương.
• Ghi nhận vốn góp: Doanh nghiệp cập nhật sổ thành viên, sổ cổ đông và hồ sơ kế toán.
• Nhận kết quả: Nhận Giấy chứng nhận đã được chỉnh lý hoặc cấp mới theo trường hợp cụ thể.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất về mặt đất đai sau khi được đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định.

Rủi ro thường gặp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

• Người góp vốn không phải người có toàn quyền định đoạt đất;
• Đất là tài sản chung nhưng thiếu sự đồng ý của đồng sở hữu;
• Đất đang thế chấp, kê biên hoặc có tranh chấp;
• Giá trị quyền sử dụng đất bị định giá cao hơn thực tế;
• Dự án không phù hợp quy hoạch;
• Không được phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hợp đồng không được công chứng đúng quy định;
• Không đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng;
• Không quy định rõ quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp thua lỗ;
• Tranh chấp về tỷ lệ vốn góp hoặc quyền hưởng lợi nhuận;
• Không dự liệu trường hợp doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản;
• Phát sinh thuế, phí ngoài dự kiến.

Câu hỏi thường gặp

Đất đang thế chấp có được dùng để góp vốn không?

Việc góp vốn đối với đất đang thế chấp cần được xem xét theo hợp đồng thế chấp và phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp nếu giao dịch làm ảnh hưởng đến tài sản bảo đảm.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng không?

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp pháp luật cho phép áp dụng hình thức khác.

Đất đang tranh chấp có được góp vốn không?

Không, trừ khi tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật và thửa đất đáp ứng các điều kiện còn lại.

Kết luận

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, được định giá theo Luật Doanh nghiệp 2020 và hoàn thành thủ tục đăng ký biến động. Tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn theo điểm đ khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 nhưng phải tuân thủ điều kiện riêng đối với loại đất, địa bàn và dự án.

Đối với việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án đầu tư, cần áp dụng Điều 100 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thay vì Điều 11. Trước khi ký hợp đồng, các bên nên kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý, quy hoạch, quyền định đoạt và nghĩa vụ tài chính của thửa đất.

Liên hệ ngay để nhận được tư vấn trực tiếp từ luật sư Phan Minh Hoàng nhé:

• Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
• Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
• Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
• Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
• Website: https://hoangthinhluat.com

Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Điều kiện và thủ tục cụ thể phụ thuộc vào loại đất, chủ thể góp vốn, bên nhận góp vốn, dự án và tình trạng pháp lý của từng thửa đất.