Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại năm 2026

Từ ngày 01/04/2025, cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức được áp dụng theo Nghị quyết 171/2024/QH15.
Chính sách này mở ra cơ sở pháp lý để tổ chức kinh doanh bất động sản triển khai một số dự án trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc đất ở và đất khác trong cùng thửa đất, nhưng không đồng nghĩa mọi khu đất đều tự động đủ điều kiện làm nhà ở thương mại.

Bài viết dưới đây của Hoàng Thịnh Luật cập nhật phạm vi áp dụng, điều kiện, tiêu chí lựa chọn, quy trình thực hiện và những lưu ý quan trọng theo Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP.

Cơ sở pháp lý về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại

Cơ chế thí điểm hiện nay được điều chỉnh trực tiếp bởi hai văn bản quan trọng:

• Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
• Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/04/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị quyết 171/2024/QH15.

Trước khi Nghị quyết 171/2024/QH15 được ban hành, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng chủ yếu gắn với đất ở. Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp đang có hoặc dự kiến nhận chuyển quyền đối với quỹ đất không phải đất ở nên gặp khó khăn khi chuẩn bị dự án. Cơ chế thí điểm được ban hành nhằm tạo thêm hành lang pháp lý cho một số trường hợp đủ điều kiện, đồng thời vẫn duy trì việc kiểm soát quy hoạch, quỹ đất, năng lực chủ đầu tư và nghĩa vụ tài chính.

Phạm vi và đối tượng áp dụng Nghị quyết 171/2024/QH15

Những trường hợp thuộc phạm vi thí điểm

Theo điều 1 Nghị quyết 171/2024/QH15, cơ chế thí điểm được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp sau:

1. Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất.
2. Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất.
3. Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và đồng thời nhận thêm quyền sử dụng đất.
4. Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Trường hợp thực hiện theo luật đất đai, không áp dụng cơ chế thí điểm

Hai nhóm dự án sau không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết 171/2024/QH15 mà tiếp tục thực hiện theo Luật Đất đai:

• Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất ở.
• Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Việc phân biệt đúng hai nhóm trên rất quan trọng vì quyết định căn cứ pháp lý, hồ sơ và trình tự mà doanh nghiệp phải thực hiện. Nhà đầu tư nên rà soát nguồn gốc, loại đất, hiện trạng quyền sử dụng và phương án nhận chuyển quyền trước khi lựa chọn cơ chế pháp lý.

Những loại đất có thể được sử dụng để thực hiện dự án thí điểm

Khi đáp ứng đầy đủ điều kiện của Nghị quyết, tổ chức kinh doanh bất động sản có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đối với một, một số hoặc các loại đất sau:

Việc một loại đất được liệt kê trong Nghị quyết không có nghĩa khu đất đương nhiên được triển khai dự án. Mỗi khu đất vẫn phải vượt qua các bước rà soát quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, danh mục thí điểm, tiêu chí lựa chọn dự án, chấp thuận đầu tư và thủ tục đất đai liên quan.

Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm

Dự án thí điểm phải đáp ứng đồng thời các nhóm điều kiện được quy định tại Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15:

• Phù hợp quy hoạch: khu đất hoặc thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
• Phù hợp chương trình phát triển nhà ở: khu đất phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
• Thuộc danh mục thí điểm: khu đất phải nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
• Có văn bản chấp thuận: đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc vừa có đất vừa nhận thêm đất, phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
• Đáp ứng điều kiện về chủ thể: tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các quy định có liên quan của pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các quy định khác.

Nếu khu đất có diện tích đất quốc phòng hoặc đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi mục đích quốc phòng, an ninh, ngoài các điều kiện nói trên còn phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an tùy loại đất.

Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm

Không phải mọi dự án đáp ứng điều kiện ban đầu đều được lựa chọn. Theo Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15, dự án còn phải đáp ứng các tiêu chí chính sau:

• Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị.
• Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm, gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích thành đất ở, không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 đã được phê duyệt.
• Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024.
• Đối với trường hợp doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định liên quan của Luật Đất đai.

Quy trình thực hiện dự án thí điểm theo Nghị định 75/2025/NĐ-CP

Tùy từng dự án và địa phương, hồ sơ cụ thể có thể khác nhau. Về cơ bản, quy trình được triển khai theo các bước sau:

Bước 1: Rà soát pháp lý khu đất và điều kiện của doanh nghiệp

Doanh nghiệp cần kiểm tra loại đất, nguồn gốc sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch, hiện trạng tài sản trên đất, phạm vi phải thỏa thuận và năng lực của tổ chức kinh doanh bất động sản. Đây là bước quan trọng để tránh đề xuất khu đất không thuộc phạm vi hoặc không đáp ứng tiêu chí thí điểm.

Bước 2: Đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm

Khi cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo tiếp nhận đăng ký, tổ chức có nhu cầu chuẩn bị một bộ hồ sơ. Thành phần chính gồm bản đăng ký theo mẫu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất đề xuất.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền rà soát và lập danh mục khu đất

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh rà soát điều kiện, đánh giá tiêu chí và lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, thông qua.

Bước 4: Công bố danh mục và thông báo kết quả

Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm được công bố công khai. Cơ quan có thẩm quyền đồng thời ban hành thông báo chấp thuận đối với tổ chức đáp ứng điều kiện hoặc thông báo trường hợp không đáp ứng yêu cầu.

Bước 5: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Đối với dự án phải nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất bằng hình thức chuyển quyền phù hợp quy định pháp luật. Hợp đồng, chủ thể chuyển quyền, điều kiện chuyển nhượng và việc đăng ký biến động cần được kiểm tra chặt chẽ để hạn chế tranh chấp.

Bước 6: Thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đai

Sau khi đủ điều kiện, doanh nghiệp thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Tiếp đó là các thủ tục về thu hồi đất nếu có, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Những lưu ý pháp lý quan trọng khi thực hiện dự án

Thỏa thuận không đồng nghĩa với Nhà nước bắt buộc thu hồi phần đất còn lại

Cơ chế thí điểm dựa trên việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Khi không đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất, cách xử lý phải căn cứ hồ sơ dự án, phạm vi thỏa thuận đã hoàn thành và quy định pháp luật tại thời điểm giải quyết. Doanh nghiệp không nên mặc định rằng cơ quan nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích chưa thỏa thuận để giao cho nhà đầu tư.

Quy hoạch phù hợp chưa đủ để dự án được chấp thuận

Phù hợp quy hoạch chỉ là một trong nhiều điều kiện. Dự án còn phải phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nằm trong danh mục thí điểm, đáp ứng tiêu chí lựa chọn và hoàn tất các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, môi trường và kinh doanh bất động sản có liên quan.

Cần kiểm soát rủi ro hợp đồng nhận chuyển quyền

Trước khi ký thỏa thuận hoặc đặt cọc, doanh nghiệp nên kiểm tra quyền định đoạt của bên chuyển nhượng, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên, đồng sở hữu, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ thuế và khả năng đăng ký biến động. Điều khoản xử lý khi dự án không được đưa vào danh mục thí điểm cũng cần được quy định rõ.

Nghĩa vụ tài chính vẫn được xác định theo pháp luật hiện hành

Cơ chế thí điểm không miễn trừ nghĩa vụ tài chính. Giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí của dự án vẫn được xác định theo pháp luật đất đai, pháp luật thuế và các quy định liên quan. Doanh nghiệp cần dự toán đầy đủ các khoản này khi đánh giá hiệu quả đầu tư.

Hoàng Thịnh Luật có thể hỗ trợ những công việc gì?

• Rà soát nguồn gốc, loại đất, giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý khu đất.
• Đánh giá khả năng áp dụng Nghị quyết 171/2024/QH15 đối với dự án cụ thể.
• Tư vấn cấu trúc giao dịch, đặt cọc và hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Kiểm tra quy hoạch và các điều kiện pháp lý trước khi đề xuất dự án.
• Hỗ trợ chuẩn bị, rà soát hồ sơ đầu tư, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
• Đại diện làm việc với đối tác và cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi được pháp luật cho phép.

Xem thêm: dịch vụ luật sư đất đai, nhà ở, bất động sản và xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171

Căn cứ và nguồn tham khảo chính thức

• Nghị quyết 171/2024/QH15 – nội dung công bố trên Báo Điện tử Chính phủ.
• Nghị định 75/2025/NĐ-CP – quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15.