Thủ tục tách thửa đất được thực hiện khi người sử dụng muốn chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa mới để chuyển nhượng, tặng cho, chia thừa kế, phân chia tài sản hoặc quản lý riêng từng phần diện tích.
Không phải cứ thửa đất có Giấy chứng nhận là được tách. Ngoài các điều kiện chung tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất còn phải đáp ứng diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định. Luật sư giỏi đất đai
Trả lời nhanh:
Muốn tách thửa, đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không thuộc trường hợp bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bảo đảm lối đi và hạ tầng cần thiết. Các thửa sau tách phải đạt diện tích, kích thước tối thiểu do địa phương quy định.
Trước khi nộp hồ sơ cần kiểm tra:
- Loại đất và thời hạn sử dụng;
- Giấy chứng nhận có sơ đồ, kích thước đầy đủ không;
- Thửa đất có tranh chấp hoặc bị ngăn chặn không;
- Diện tích và kích thước từng thửa dự kiến;
- Quy định tách thửa của tỉnh, thành phố;
- Lối đi kết nối với đường công cộng;
- Điều kiện cấp nước và thoát nước;
- Có phải chuyển mục đích sử dụng đất không;
- Tách thửa có đồng thời chuyển nhượng, tặng cho không;
- Có tài sản gắn liền với đất cần phân chia không.
Mục lục bài viết
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất là thủ tục chia một thửa đất đang được đăng ký trong hồ sơ địa chính thành hai hoặc nhiều thửa đất mới.
Sau khi hoàn tất thủ tục:
- Mỗi thửa mới có số thửa, diện tích và ranh giới riêng;
- Thông tin được cập nhật vào bản đồ địa chính;
- Người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý theo trường hợp;
- Có thể giữ nguyên người sử dụng hoặc thay đổi chủ thể thông qua chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
- Tài sản gắn liền với đất được xử lý theo hiện trạng và hồ sơ pháp lý.
Việc lập bản vẽ và được xác nhận đủ điều kiện chưa làm phát sinh chính thức các thửa mới. Các thửa chỉ được xác lập đầy đủ sau khi hoàn tất đăng ký biến động và cập nhật hồ sơ địa chính.
Những trường hợp thường thực hiện tách thửa đất
- Tách một phần đất để chuyển nhượng;
- Tách đất để tặng cho con hoặc người thân;
- Phân chia đất thừa kế;
- Chia tài sản chung của vợ chồng;
- Chia đất cho các đồng sở hữu;
- Tách đất để chuyển mục đích một phần;
- Tách đồng thời hợp với thửa đất liền kề;
- Thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án;
- Chia đất khi giải thể hộ gia đình hoặc nhóm người sử dụng;
- Tách để quản lý riêng từng phần nhưng chưa chuyển quyền.
Điều kiện tách thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024
1. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Thửa đất phải có một trong các loại Giấy chứng nhận được pháp luật công nhận.
Nếu Giấy chứng nhận bị mất, hư hỏng hoặc thiếu thông tin, người sử dụng có thể phải thực hiện cấp lại, cấp đổi hoặc đăng ký biến động trước khi tách.
2. Đất còn thời hạn sử dụng
Đối với loại đất có thời hạn, đất phải còn thời hạn tại thời điểm thực hiện thủ tục. Nếu đã hết hạn, người sử dụng cần xử lý việc gia hạn hoặc xác định lại quyền trước.
3. Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp
Thửa đất không được tách nếu đang:
- Bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Bị phong tỏa hoặc ngăn chặn giao dịch;
- Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Thuộc trường hợp bị hạn chế quyền theo quyết định có hiệu lực.
4. Đất không có tranh chấp
Về nguyên tắc, đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, nếu xác định rõ phạm vi, ranh giới phần đang tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách.
Người yêu cầu phải chứng minh:
- Phần không tranh chấp có ranh giới độc lập;
- Việc tách không làm ảnh hưởng phần đang tranh chấp;
- Phần còn lại vẫn đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu;
- Có lối đi và hạ tầng phù hợp.
5. Đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu
Mỗi thửa đất mới và thửa đất còn lại sau tách phải đáp ứng điều kiện tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
6. Bảo đảm lối đi và kết nối hạ tầng
Các thửa sau tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có và bảo đảm hợp lý nhu cầu cấp nước, thoát nước cùng nhu cầu thiết yếu khác.
7. Phù hợp quy định riêng của địa phương
Ngoài diện tích, địa phương có thể quy định:
- Chiều rộng mặt tiền;
- Chiều sâu thửa đất;
- Loại đường tiếp giáp;
- Khu vực đô thị hoặc nông thôn;
- Điều kiện tách đất nông nghiệp;
- Điều kiện tách thửa có đất ở và đất khác;
- Khu vực không được tách do quy hoạch;
- Điều kiện hình thành đường giao thông mới.
Diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu?
Không có một mức diện tích tối thiểu chung áp dụng cho toàn quốc. UBND cấp tỉnh ban hành quy định căn cứ điều kiện quỹ đất, quy hoạch, đô thị và hạ tầng tại địa phương.
Diện tích tối thiểu có thể khác nhau theo:
- Tỉnh, thành phố;
- Phường, xã hoặc khu vực;
- Đất ở đô thị và đất ở nông thôn;
- Đất nông nghiệp;
- Đất thương mại, dịch vụ;
- Vị trí tiếp giáp đường;
- Khu vực đã có quy hoạch chi tiết;
- Chiều rộng và chiều sâu thửa đất.
Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu xử lý thế nào?
Nếu phần dự kiến tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng có thể thực hiện tách đồng thời hợp với thửa đất liền kề, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Không được tách một thửa nhỏ hơn mức tối thiểu rồi để tồn tại độc lập trước khi hợp thửa.
Tách thửa đất phải có lối đi như thế nào?
Các thửa mới phải có lối đi hợp lý và kết nối với đường giao thông công cộng.
Lối đi có thể:
- Tiếp giáp trực tiếp đường công cộng;
- Đi qua phần đất được dành làm đường nội bộ;
- Được xác lập bằng quyền đối với bất động sản liền kề;
- Được thể hiện trong hồ sơ tách thửa;
- Được các bên thỏa thuận và đăng ký theo trường hợp.
Trường hợp người sử dụng dành một phần đất ở hoặc thửa có đất ở và đất khác để làm lối đi khi tách thửa thì không phải chuyển mục đích sử dụng đối với phần làm lối đi trong trường hợp Điều 220 quy định.
Tuy nhiên, phần đất này không tự động trở thành đường công cộng. Cần xác định:
- Chủ thể quản lý;
- Người được quyền sử dụng;
- Chiều rộng và chiều dài;
- Trách nhiệm bảo trì;
- Quyền đặt cổng;
- Thoát nước và hạ tầng kỹ thuật;
- Việc ghi nhận trong hồ sơ địa chính.
Hồ sơ đề nghị tách thửa đất
Hồ sơ cơ bản gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa theo mẫu áp dụng;
- Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa;
- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu theo trường hợp;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa nếu có;
- Giấy tờ nhân thân hoặc hồ sơ pháp lý của người sử dụng;
- Văn bản ủy quyền nếu nộp thông qua người đại diện;
- Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nếu thực hiện đồng thời;
- Tài liệu về tài sản gắn liền với đất nếu cần phân chia;
- Hồ sơ chuyển mục đích nếu thực hiện đồng thời;
- Tài liệu khác theo quy định địa phương và tình trạng thửa đất.
Yêu cầu đối với bản vẽ tách thửa
Bản vẽ có thể do:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Đơn vị có chức năng đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện.
Bản vẽ cần thể hiện:
- Ranh giới thửa đất hiện tại;
- Ranh giới các thửa dự kiến;
- Diện tích từng thửa;
- Kích thước các cạnh;
- Lối đi;
- Tài sản gắn liền với đất;
- Thửa đất liền kề;
- Thông tin kết nối đường giao thông.
Quy trình tách thửa đất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP
Bước 1: Kiểm tra quy định tách thửa của địa phương
Trước khi đo đạc, người sử dụng nên kiểm tra:
- Quyết định diện tích tối thiểu đang có hiệu lực;
- Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu;
- Quy hoạch thửa đất;
- Điều kiện mở đường hoặc lối đi;
- Khả năng chuyển mục đích;
- Khu vực hạn chế phân lô, tách thửa.
Bước 2: Lập bản vẽ tách thửa
Đơn vị đo đạc thực hiện xác định hiện trạng, ranh giới và phương án chia thửa. Nếu kích thước thực tế không thống nhất với Giấy chứng nhận, có thể phải đăng ký biến động hoặc xử lý sai lệch trước.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Người sử dụng nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận thủ tục đất đai do địa phương công bố, có thể gồm:
- Trung tâm Phục vụ hành chính công;
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Điểm tiếp nhận khác được địa phương bố trí.
Từ ngày 01/07/2025, không nên áp dụng máy móc cách gọi nơi tiếp nhận theo mô hình cấp huyện cũ.
Bước 4: Kiểm tra điều kiện tách thửa
Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ và đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Các tình huống có thể xảy ra:
- Hồ sơ không đủ điều kiện và được trả kèm lý do;
- Giấy chứng nhận thiếu sơ đồ hoặc kích thước, phải đăng ký biến động trước;
- Diện tích thực tế không thống nhất với giấy tờ;
- Phương án tách không đạt diện tích tối thiểu;
- Không bảo đảm lối đi;
- Hồ sơ đủ điều kiện và được xác nhận.
Bước 5: Xác nhận bản vẽ và phương án tách
Nếu đủ điều kiện, cơ quan đăng ký xác nhận vào đơn và bản vẽ tách thửa.
Việc xác nhận này là căn cứ tiếp tục đăng ký, nhưng chưa phải thời điểm hoàn tất việc hình thành các thửa đất mới.
Bước 6: Thực hiện giao dịch nếu có thay đổi người sử dụng
Nếu tách để chuyển nhượng, tặng cho hoặc chia thừa kế, các bên tiếp tục thực hiện:
- Lập hợp đồng hoặc văn bản phân chia;
- Công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật yêu cầu;
- Kê khai thuế;
- Kê khai lệ phí trước bạ;
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 7: Cập nhật hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận
Cơ quan đăng ký thực hiện:
- Đo đạc, cập nhật bản đồ địa chính;
- Chỉnh lý hồ sơ đất đai;
- Hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận cũ theo trường hợp;
- Cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới;
- Trao kết quả cho người sử dụng đất.
Thời gian giải quyết tách thửa đất
Cần phân biệt hai giai đoạn:
| Giai đoạn | Nội dung |
|---|---|
| Kiểm tra tách thửa | Kiểm tra điều kiện, xác nhận đơn và bản vẽ theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. |
| Đăng ký thửa mới | Đăng ký biến động, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận. |
Thời hạn 03 hoặc 05 ngày trong Điều 7 chủ yếu áp dụng cho việc kiểm tra và xác nhận điều kiện tách thửa, không phải toàn bộ thời gian hoàn tất giao dịch và cấp các Giấy chứng nhận mới.
Thời gian thực tế còn phụ thuộc:
- Đo đạc;
- Hồ sơ có sai lệch không;
- Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho;
- Nghĩa vụ tài chính;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Tình trạng tài sản trên đất;
- Khối lượng hồ sơ tại địa phương;
- Thời gian người sử dụng bổ sung giấy tờ.
Tách thửa đất phải nộp những khoản nào?
Các khoản có thể phát sinh gồm:
- Chi phí đo đạc và lập bản vẽ;
- Phí thẩm định hồ sơ;
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
- Phí khai thác hồ sơ địa chính;
- Thuế thu nhập cá nhân nếu chuyển nhượng;
- Lệ phí trước bạ nếu thay đổi người sử dụng;
- Phí công chứng hoặc chứng thực;
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích;
- Chi phí xử lý sai lệch diện tích;
- Phí dịch vụ pháp lý nếu thuê đơn vị hỗ trợ.
Mức thu cụ thể phụ thuộc loại thủ tục, giá trị giao dịch và quy định của địa phương.
Những trường hợp thường bị từ chối tách thửa
- Thửa đất chưa có Giấy chứng nhận;
- Đất hết thời hạn sử dụng;
- Đất đang bị kê biên;
- Đang áp dụng biện pháp ngăn chặn;
- Không xác định được ranh giới phần tranh chấp;
- Diện tích sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu;
- Không đạt chiều rộng hoặc chiều sâu;
- Không có lối đi ra đường công cộng;
- Phương án tạo đường nội bộ không phù hợp;
- Đất thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế tách;
- Giấy chứng nhận và hiện trạng không thống nhất;
- Bản vẽ do đơn vị không đủ chức năng lập;
- Việc phân chia theo bản án không đáp ứng điều kiện tách thửa.
Cách xử lý khi hồ sơ tách thửa bị trả lại
Yêu cầu thông báo lý do bằng văn bản
Người nộp hồ sơ cần yêu cầu cơ quan tiếp nhận ghi rõ:
- Điều kiện nào chưa đáp ứng;
- Căn cứ pháp lý;
- Tài liệu cần bổ sung;
- Có phải đo đạc lại không;
- Có phải đăng ký biến động trước không.
Điều chỉnh phương án tách
Có thể thay đổi:
- Diện tích từng thửa;
- Chiều rộng mặt tiền;
- Vị trí ranh giới;
- Phương án lối đi;
- Phương án hợp với thửa liền kề;
- Phần đất chuyển mục đích.
Khiếu nại nếu bị từ chối trái quy định
Nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện nhưng vẫn bị từ chối, người sử dụng có thể khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định, hành vi hành chính theo quy định.
Bạn đang cần tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho?
Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ kiểm tra điều kiện, quy định diện tích địa phương, hồ sơ đo đạc và thủ tục đăng ký các thửa đất mới.
- Kiểm tra quy hoạch và diện tích tối thiểu;
- Rà soát Giấy chứng nhận;
- Tư vấn phương án lối đi;
- Soạn hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho;
- Hỗ trợ khiếu nại khi hồ sơ bị từ chối.
Câu hỏi thường gặp
Đất đang tranh chấp có tách thửa được không?
Nếu xác định rõ phần diện tích và ranh giới tranh chấp, phần còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Đất không có Sổ đỏ có tách thửa được không?
Thông thường phải được cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Diện tích tối thiểu tách thửa là bao nhiêu?
Do UBND cấp tỉnh quy định. Cần kiểm tra quyết định đang có hiệu lực tại nơi có đất.
Tách thửa có bắt buộc phải có đường đi không?
Có. Các thửa phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng và bảo đảm nhu cầu hạ tầng cần thiết hợp lý.
Phần đất làm lối đi có phải chuyển sang đất ở không?
Trong trường hợp dành một phần đất ở hoặc thửa có đất ở và đất khác làm lối đi khi tách thửa theo Điều 220, không phải chuyển mục đích đối với phần diện tích làm lối đi.
Tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu được không?
Có thể nếu thực hiện đồng thời việc hợp phần đất đó với một thửa liền kề và đáp ứng điều kiện.
Thời gian tách thửa chỉ 05 ngày phải không?
Không. Khoảng thời gian 05 ngày chủ yếu là giai đoạn kiểm tra, xác nhận hồ sơ đủ điều kiện. Việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận còn có thời gian xử lý riêng.
Tách thửa để cho con có phải nộp thuế không?
Việc tặng cho có thể được miễn một số khoản giữa các chủ thể có quan hệ luật định, nhưng vẫn cần kê khai và thực hiện lệ phí, phí hồ sơ theo trường hợp.
Bản án chia đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có tách được không?
Nếu việc phân chia theo bản án không đáp ứng điều kiện, diện tích và kích thước tối thiểu thì cơ quan đăng ký không thực hiện tách thửa.
Kết luận
Thủ tục tách thửa đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện chung tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể của địa phương về diện tích, kích thước, lối đi và hạ tầng.
Người sử dụng không nên chỉ căn cứ vào tổng diện tích thửa đất. Trước khi đo đạc và nộp hồ sơ, cần kiểm tra mặt tiền, chiều sâu, quy hoạch, lối đi, tình trạng tranh chấp và mục đích của việc tách.
Thông tin liên hệ
- Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
- Website: hoangthinhluat.com.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Điều kiện cụ thể phụ thuộc loại đất, diện tích, kích thước, quy hoạch và quy định đang có hiệu lực tại từng tỉnh, thành phố.
