Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc người đã ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của mình cho một người khác trước khi hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Hình thức này thường được áp dụng đối với căn hộ chung cư hoặc nhà ở thuộc dự án đang xây dựng. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nhận bàn giao nhà và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Trả lời nhanh:
Người mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, hợp đồng và nhà ở không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng và đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Cần kiểm tra trước khi giao dịch:
- Hợp đồng mua bán ban đầu có hợp pháp không;
- Dự án và căn nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa;
- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được nộp hay chưa;
- Hợp đồng hoặc căn nhà có tranh chấp không;
- Quyền trong hợp đồng có đang thế chấp không;
- Bên chuyển nhượng còn nợ chủ đầu tư bao nhiêu;
- Văn bản chuyển nhượng có phải công chứng hay không;
- Chủ đầu tư có xác nhận chuyển nhượng không;
- Thuế, phí và công nợ do bên nào chịu.
Mục lục bài viết
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại thời điểm giao dịch.
Loại nhà ở này thường gồm:
- Căn hộ chung cư đang được xây dựng;
- Nhà phố hoặc biệt thự thuộc dự án chưa hoàn thành;
- Nhà ở đang thi công theo tiến độ được phê duyệt;
- Nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Không phải mọi căn hộ chưa có Sổ hồng đều là nhà ở hình thành trong tương lai. Căn hộ đã xây dựng xong, được nghiệm thu và bàn giao nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận có thể đã trở thành nhà ở có sẵn về mặt hiện trạng.
Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh
Trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, chủ đầu tư phải bảo đảm nhà ở và dự án đáp ứng các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Các nội dung quan trọng cần kiểm tra gồm:
- Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với dự án;
- Dự án có hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng trong trường hợp phải cấp phép;
- Nhà ở được xây dựng đúng hồ sơ, thiết kế và tiến độ được phê duyệt;
- Đã hoàn thành các điều kiện về xây dựng theo từng loại công trình;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với dự án;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Không thuộc trường hợp bị đình chỉ hoặc cấm giao dịch;
- Thông tin về bất động sản và dự án được công khai theo quy định;
- Cơ quan quản lý nhà nước đã có thông báo hoặc xác nhận đủ điều kiện bán nếu thuộc trường hợp phải thực hiện;
- Nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng được thực hiện theo trường hợp luật định.
Không nên tiếp tục viện dẫn Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho nội dung này. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định trong chương về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của luật mới.
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Có. Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua hoặc bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho người khác khi đáp ứng điều kiện pháp luật.
Đây là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, không phải chuyển nhượng quyền sở hữu một căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn thành chuyển nhượng:
- Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền của bên mua trước;
- Tiếp tục thanh toán theo tiến độ với chủ đầu tư;
- Được nhận bàn giao nhà khi đủ điều kiện;
- Được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo hành và nghĩa vụ hợp đồng;
- Được đứng tên trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
- Phải thực hiện các nghĩa vụ còn lại theo hợp đồng mua bán.
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
1. Có hợp đồng mua bán hợp pháp
Hợp đồng ban đầu phải được ký đúng chủ thể, đúng mẫu, đúng đối tượng và đáp ứng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Người chuyển nhượng phải là bên mua được ghi nhận trong hợp đồng hoặc là người nhận chuyển nhượng hợp pháp từ lần chuyển nhượng trước.
2. Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ được thực hiện khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
Nếu hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được nộp, các bên thường phải chờ hoàn thành việc cấp giấy rồi thực hiện chuyển nhượng bất động sản theo thủ tục thông thường.
3. Hợp đồng không có tranh chấp
Quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng không được là đối tượng của tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Cần kiểm tra tranh chấp giữa:
- Bên mua và chủ đầu tư;
- Bên mua với người đồng sở hữu hoặc vợ, chồng;
- Bên mua với người nhận đặt cọc trước đó;
- Các bên trong lần chuyển nhượng hợp đồng trước.
4. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn làm hạn chế quyền chuyển nhượng.
5. Không thuộc diện đang thế chấp hoặc phải có sự đồng ý
Nếu hợp đồng mua bán hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đang được thế chấp, việc chuyển nhượng cần được xử lý theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp.
Các bên có thể phải:
- Giải chấp trước khi chuyển nhượng;
- Được ngân hàng đồng ý bằng văn bản;
- Thanh toán khoản vay từ tiền chuyển nhượng;
- Thực hiện thủ tục ba bên với ngân hàng.
6. Chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng
Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng mua bán hoặc thuê mua tương ứng với nhà ở, công trình xây dựng trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng bao gồm nhiều căn nhà hoặc nhiều bất động sản, cần thực hiện sửa đổi hợp đồng hoặc tách nội dung phù hợp trước khi chuyển nhượng từng tài sản.
7. Đáp ứng hạn chế riêng đối với loại nhà ở
Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc nhà ở thuộc chương trình ưu đãi có thể chịu hạn chế riêng về đối tượng, thời hạn và điều kiện chuyển nhượng.
Không nên áp dụng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thương mại thông thường cho các loại nhà ở này nếu chưa kiểm tra quy định chuyên ngành.
8. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng
Không thể khẳng định trong mọi trường hợp bên chuyển nhượng phải thanh toán toàn bộ giá mua cho chủ đầu tư. Cần đối chiếu:
- Tiến độ thanh toán trong hợp đồng;
- Khoản tiền đang đến hạn;
- Tiền phạt hoặc lãi chậm thanh toán;
- Phí quản lý, bảo trì hoặc chi phí phát sinh;
- Điều kiện xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư.
Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành sau khi được chủ đầu tư xác nhận.
Những trường hợp chưa thể chuyển nhượng hợp đồng
- Hợp đồng mua bán không hợp pháp hoặc ký sai chủ thể;
- Dự án hoặc nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
- Hợp đồng đang có tranh chấp;
- Quyền tài sản đang bị kê biên;
- Đang thế chấp nhưng chưa giải chấp hoặc chưa được ngân hàng đồng ý;
- Người chuyển nhượng không phải bên mua hợp pháp;
- Thiếu sự đồng ý của vợ, chồng hoặc đồng sở hữu;
- Thuộc loại nhà ở bị hạn chế chuyển nhượng;
- Chuyển nhượng một phần hợp đồng trái quy định;
- Chưa xử lý công nợ hoặc nghĩa vụ đang đến hạn với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng không đúng hình thức.
Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
Hồ sơ thường gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua;
- Bản gốc hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng của các lần trước nếu có;
- Biên bản bàn giao nhà nếu nhà đã được bàn giao;
- Chứng từ thanh toán tiền cho chủ đầu tư;
- Xác nhận công nợ của chủ đầu tư nếu có;
- Giấy tờ nhân thân của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân;
- Văn bản đồng ý của vợ, chồng hoặc đồng sở hữu;
- Tài liệu giải chấp hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng;
- Tờ khai và chứng từ thực hiện nghĩa vụ thuế;
- Giấy ủy quyền nếu thực hiện thông qua người đại diện;
- Tài liệu khác theo hồ sơ dự án và yêu cầu hợp pháp của chủ đầu tư.
Trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý
Bên nhận chuyển nhượng kiểm tra pháp lý dự án, hợp đồng gốc, tiến độ thanh toán, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
Bước 2: Thỏa thuận giá và công nợ
Các bên xác định rõ:
- Giá chuyển nhượng;
- Số tiền đã trả chủ đầu tư;
- Số tiền còn phải trả;
- Thuế, phí do bên nào chịu;
- Tiền đặt cọc;
- Thời điểm bàn giao hồ sơ và nhà;
- Trách nhiệm nếu chủ đầu tư không xác nhận.
Bước 3: Lập văn bản chuyển nhượng
Các bên lập văn bản chuyển nhượng theo nội dung và hình thức pháp luật quy định. Văn bản cần thể hiện đầy đủ hợp đồng được chuyển nhượng, giá, thanh toán, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.
Bước 4: Công chứng hoặc chứng thực
Việc công chứng, chứng thực được xác định theo chủ thể chuyển nhượng và trường hợp giao dịch cụ thể. Đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, các bên nên thực hiện công chứng để bảo đảm hồ sơ được chủ đầu tư tiếp nhận và hạn chế tranh chấp.
Bước 5: Kê khai nghĩa vụ thuế
Bên có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế theo pháp luật thuế đang áp dụng. Trường hợp được miễn thuế phải có hồ sơ chứng minh.
Bước 6: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, một trong các bên nộp hồ sơ cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận việc chuyển nhượng và không được thu khoản phí xác nhận trái quy định.
Bước 7: Bàn giao hồ sơ và tiếp tục hợp đồng
Bên nhận chuyển nhượng nhận lại:
- Hợp đồng mua bán gốc;
- Văn bản chuyển nhượng đã được xác nhận;
- Chứng từ thanh toán;
- Biên bản bàn giao nhà nếu có;
- Hồ sơ bảo hành và quản lý căn hộ;
- Các giấy tờ liên quan đến lần chuyển nhượng trước.
Kể từ khi hoàn tất xác nhận, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư theo hợp đồng.
Chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế và phí gì?
Các khoản có thể phát sinh gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng;
- Phí công chứng hoặc chứng thực;
- Chi phí sao y và hoàn thiện hồ sơ;
- Chi phí giải chấp ngân hàng nếu có;
- Khoản công nợ với chủ đầu tư;
- Phí dịch vụ pháp lý nếu các bên thuê đơn vị hỗ trợ.
Không nên ghi cố định rằng thuế luôn bằng 2% “giá trị hợp đồng”. Giá tính thuế, thuế suất, trường hợp miễn thuế và hồ sơ khai thuế phải được xác định theo pháp luật thuế có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
Rủi ro khi mua lại hợp đồng căn hộ
Hợp đồng đã được chuyển nhượng cho người khác
Bên mua cần kiểm tra bản gốc hợp đồng, các văn bản chuyển nhượng trước và xác nhận của chủ đầu tư để tránh một hợp đồng được giao dịch nhiều lần.
Quyền tài sản đang thế chấp
Người mua có thể giao tiền nhưng không hoàn thành chuyển nhượng nếu ngân hàng không đồng ý giải chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
Người bán còn nợ chủ đầu tư
Ngoài giá sang nhượng, bên mua có thể phải tiếp tục trả tiền mua nhà, lãi chậm trả, phí bảo trì và khoản phạt khác.
Dự án chậm tiến độ
Bên nhận chuyển nhượng kế thừa hợp đồng nên cũng chịu rủi ro về tiến độ xây dựng, bàn giao và cấp Giấy chứng nhận.
Thiếu chữ ký của người có quyền
Hợp đồng mua bán có thể là tài sản chung của vợ chồng dù chỉ ghi tên một người. Thiếu sự đồng ý của người còn lại có thể dẫn đến tranh chấp.
Chỉ ký giấy đặt cọc hoặc giấy tay
Việc thanh toán toàn bộ tiền nhưng chưa hoàn tất văn bản chuyển nhượng và xác nhận của chủ đầu tư không bảo đảm người mua được kế thừa hợp đồng.
Bạn đang mua lại hợp đồng căn hộ?
Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ kiểm tra dự án, hợp đồng gốc, công nợ, thế chấp và soạn văn bản chuyển nhượng đúng quy định.
- Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng;
- Rà soát công nợ với chủ đầu tư;
- Kiểm tra tình trạng thế chấp;
- Soạn văn bản chuyển nhượng;
- Tư vấn thuế và xử lý tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có Sổ hồng có chuyển nhượng hợp đồng được không?
Có thể nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng. Cần kiểm tra căn hộ đã được nghiệm thu và hợp đồng thuộc trường hợp nào.
Đã nộp hồ sơ làm Sổ hồng có sang nhượng hợp đồng được không?
Thông thường không thực hiện theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng. Các bên cần xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng bất động sản.
Chuyển nhượng hợp đồng có cần chủ đầu tư đồng ý không?
Chủ đầu tư thực hiện kiểm tra và xác nhận chuyển nhượng theo hồ sơ hợp lệ. Chủ đầu tư không được tùy ý cản trở nếu giao dịch đáp ứng điều kiện pháp luật.
Chủ đầu tư có được thu phí xác nhận chuyển nhượng không?
Chủ đầu tư không được đặt ra khoản phí xác nhận trái quy định. Tuy nhiên, các khoản công nợ và nghĩa vụ hợp đồng hợp pháp vẫn phải được hoàn thành.
Căn hộ đang thế chấp ngân hàng có chuyển nhượng được không?
Có thể sau khi giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý và thực hiện phương án xử lý khoản vay phù hợp.
Có được chuyển nhượng một phần hợp đồng không?
Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng tương ứng với nhà ở hoặc công trình. Nếu hợp đồng có nhiều tài sản, cần sửa đổi hoặc tách hợp đồng trước.
Chuyển nhượng hợp đồng có phải nộp thuế không?
Có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế và giá tính thuế phải xác định theo pháp luật thuế tại thời điểm chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng có được cấp Sổ hồng không?
Có. Sau khi việc chuyển nhượng được hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền của bên mua và được đứng tên trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện.
Kết luận
Pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, giao dịch chỉ an toàn khi hợp đồng hợp pháp, chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên và đã xử lý tình trạng thế chấp, công nợ.
Bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ dự án, hợp đồng gốc, tiến độ thanh toán và xác nhận của chủ đầu tư. Không nên thanh toán toàn bộ tiền chỉ dựa trên giấy đặt cọc hoặc bản photo hợp đồng mua bán.
Xem thêm: Căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng có được cho thuê không?
Thông tin liên hệ
- Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
- Website: hoangthinhluat.com.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Điều kiện và nghĩa vụ cụ thể phụ thuộc vào hợp đồng, tình trạng xây dựng, công nợ, thế chấp và hồ sơ pháp lý của từng dự án.
