Cho thuê căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng là vấn đề nhiều chủ sở hữu quan tâm sau khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Trong thực tế, thời gian từ khi nhận nhà đến khi được cấp Giấy chứng nhận có thể kéo dài, trong khi chủ căn hộ vẫn có nhu cầu khai thác tài sản để ở hoặc cho thuê.
Pháp luật nhà ở không bắt buộc căn hộ phải được cấp Sổ hồng trong mọi trường hợp mới được cho thuê. Tuy nhiên, bên cho thuê phải chứng minh được quyền hợp pháp đối với căn hộ, bảo đảm căn hộ đủ điều kiện sử dụng và giao kết hợp đồng đúng quy định.
Căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng có được cho thuê không?
Câu trả lời là có thể được cho thuê. Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận không tự động làm mất quyền khai thác và sử dụng hợp pháp căn hộ của người đã mua, nhận chuyển nhượng và được bàn giao nhà.
Khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn giấy tờ chứng minh điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch trong những trường hợp chưa có Giấy chứng nhận. Nghị định này được ban hành ngày 24/07/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
Đối với căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng, người cho thuê cần chứng minh được mình là người có quyền hợp pháp đối với căn hộ. Việc chứng minh có thể dựa trên hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng, biên bản bàn giao và các tài liệu có liên quan.
Giấy tờ nào chứng minh quyền cho thuê căn hộ?
Tùy nguồn gốc căn hộ, hồ sơ có thể gồm:
Căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư
- Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư;
- Biên bản bàn giao căn hộ;
- Biên bản thanh lý hoặc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nếu có;
- Phiếu xác nhận cư dân, thẻ căn hộ hoặc tài liệu từ ban quản lý;
- Giấy tờ nhân thân của bên mua căn hộ.
Căn hộ nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán
- Hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được lập đúng hình thức;
- Xác nhận của chủ đầu tư về việc chuyển nhượng nếu pháp luật hoặc hồ sơ dự án yêu cầu;
- Biên bản bàn giao căn hộ;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.
Căn hộ thuộc tài sản chung vợ chồng
Nếu căn hộ được mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung, việc cho thuê nên có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, kể cả khi hợp đồng mua bán chỉ ghi tên một người.
Căn hộ thuộc sở hữu hoặc quyền của nhiều người
Việc cho thuê toàn bộ căn hộ phải có sự thống nhất của những người cùng có quyền. Một người tự ký hợp đồng mà không được những người còn lại đồng ý có thể làm phát sinh tranh chấp về hiệu lực và việc giao nhà.
Điều kiện của căn hộ chung cư khi đưa vào cho thuê
Căn hộ được cho thuê cần bảo đảm những điều kiện cơ bản sau:
- Căn hộ đã hoàn thành việc xây dựng và được bàn giao hợp pháp;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại về quyền đối với căn hộ;
- Không bị kê biên để thi hành án;
- Không thuộc diện có quyết định thu hồi, giải tỏa hoặc phá dỡ;
- Bảo đảm chất lượng, an toàn, điện, nước và điều kiện sử dụng;
- Không thuộc trường hợp bị cơ quan có thẩm quyền cấm hoặc đình chỉ sử dụng;
- Việc cho thuê không làm thay đổi công năng căn hộ từ để ở sang mục đích trái phép.
Ngoài điều kiện pháp luật, bên cho thuê cần kiểm tra nội quy nhà chung cư, hợp đồng mua bán và quy chế vận hành của ban quản trị hoặc đơn vị quản lý.
Bản chất pháp lý của việc cho thuê căn hộ chưa có Sổ hồng
Cho thuê không làm chuyển quyền sở hữu căn hộ
Hợp đồng thuê nhà chỉ chuyển giao quyền sử dụng căn hộ trong một khoảng thời gian. Bên thuê không trở thành chủ sở hữu và không có quyền bán, tặng cho, thế chấp hoặc định đoạt căn hộ.
Bên cho thuê vẫn giữ quyền đối với tài sản, đồng thời có trách nhiệm bảo đảm quyền sử dụng ổn định của bên thuê trong suốt thời hạn hợp đồng.
Không sử dụng khái niệm “chiếm hữu ngay tình” thay cho quyền cho thuê
Người mua căn hộ đã nhận bàn giao không chỉ đơn thuần là người đang chiếm hữu căn hộ. Quyền cho thuê phải được xác định từ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, bàn giao, thỏa thuận tài sản chung và các tài liệu pháp lý liên quan.
Việc có chìa khóa, đang cư trú hoặc đang quản lý căn hộ nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp chưa đủ để tự mình ký hợp đồng cho thuê.
Lưu ý khi cho thuê căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh
TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND ngày 11/04/2026 về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày 25/04/2026.
Vì vậy, khi đăng bài hoặc tư vấn tại thời điểm hiện nay, không nên chỉ viện dẫn Quyết định 26/2025/QĐ-UBND mà cần kiểm tra và áp dụng văn bản mới đang có hiệu lực.
Chủ căn hộ và người thuê cần lưu ý:
- Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở;
- Không tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc phần sở hữu chung;
- Không sử dụng căn hộ làm trụ sở, kho hàng hoặc hoạt động gây mất an toàn;
- Tuân thủ nội quy nhà chung cư;
- Thực hiện khai báo cư trú cho người thuê;
- Chấp hành yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy;
- Không gây tiếng ồn hoặc ảnh hưởng đến cư dân khác;
- Thông báo thông tin người thuê cho ban quản lý nếu nội quy yêu cầu.
Phân biệt cho thuê để ở và cho thuê lưu trú ngắn hạn
Cho thuê căn hộ để ở
Đây là trường hợp bên thuê sử dụng căn hộ làm nơi cư trú trong một thời hạn nhất định. Các bên thường ký hợp đồng theo tháng, quý hoặc năm và thực hiện đăng ký tạm trú.
Cho thuê theo ngày hoặc giờ
Hoạt động cho thuê căn hộ liên tục theo ngày, giờ cho nhiều khách khác nhau có thể mang bản chất của hoạt động lưu trú, không còn đơn thuần là quan hệ thuê nhà để ở.
Trường hợp này cần kiểm tra:
- Quy định quản lý nhà chung cư tại địa phương;
- Ngành nghề kinh doanh và điều kiện kinh doanh lưu trú;
- An ninh, trật tự và khai báo lưu trú;
- Phòng cháy, chữa cháy;
- Nội quy của tòa nhà;
- Nghĩa vụ thuế và hóa đơn.
Hợp đồng thuê căn hộ có bắt buộc công chứng không?
Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Các bên có thể tự lập và ký hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng nên được lập thành văn bản để làm căn cứ chứng minh:
- Thời hạn thuê;
- Giá thuê và phương thức thanh toán;
- Khoản tiền đặt cọc;
- Thời điểm bàn giao căn hộ;
- Trách nhiệm sửa chữa và bảo trì;
- Chi phí quản lý, điện, nước và dịch vụ;
- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Hợp đồng có hiệu lực theo thời điểm các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận riêng, hiệu lực được xác định theo pháp luật dân sự và thời điểm giao kết.
Hợp đồng thuê căn hộ chưa có Sổ hồng cần ghi nội dung gì?
Hợp đồng nên có đầy đủ:
- Thông tin bên cho thuê và bên thuê;
- Căn cứ chứng minh quyền của bên cho thuê;
- Tên dự án, tòa nhà, số căn hộ và diện tích;
- Hiện trạng nội thất và thiết bị;
- Mục đích thuê để ở;
- Thời hạn thuê;
- Giá thuê, tiền cọc và kỳ thanh toán;
- Phí quản lý, điện, nước, Internet và chỗ đậu xe;
- Quyền đăng ký tạm trú của bên thuê;
- Trách nhiệm sửa chữa hư hỏng;
- Quy định về người ở cùng và khách đến căn hộ;
- Điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc;
- Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn;
- Xử lý khi căn hộ được cấp Sổ hồng trong thời hạn thuê;
- Xử lý khi chủ đầu tư hoặc ngân hàng có yêu cầu liên quan đến căn hộ;
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
Nghĩa vụ của chủ căn hộ sau khi cho thuê
Bàn giao căn hộ đúng thỏa thuận
Chủ nhà phải bàn giao đúng căn hộ, diện tích, nội thất, chất lượng và thời điểm đã cam kết.
Bảo đảm quyền sử dụng ổn định
Trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được tự ý vào căn hộ, cắt điện nước, lấy lại nhà hoặc cản trở sinh hoạt hợp pháp của bên thuê.
Hỗ trợ đăng ký tạm trú
Chủ căn hộ cần cung cấp giấy tờ và thông tin cần thiết để người thuê thực hiện thủ tục cư trú theo quy định.
Thực hiện nghĩa vụ thuế
Thu nhập từ cho thuê căn hộ có thể phát sinh nghĩa vụ khai và nộp thuế tùy doanh thu, chủ thể cho thuê và quy định thuế tại thời điểm phát sinh.
Thông báo cho ban quản lý
Chủ căn hộ nên thực hiện đăng ký cư dân, thẻ ra vào, chỗ đậu xe và thủ tục quản lý khác theo quy định của tòa nhà.
Rủi ro khi cho thuê căn hộ chưa có Sổ hồng
Căn hộ đang thế chấp ngân hàng
Nếu căn hộ đang là tài sản bảo đảm, cần kiểm tra hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Việc cho thuê có thể phải được ngân hàng đồng ý nếu làm ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Người cho thuê không phải người có quyền
Người đang giữ nhà, môi giới, người thân hoặc người được nhờ quản lý không mặc nhiên có quyền ký hợp đồng nếu không có văn bản ủy quyền hợp lệ.
Căn hộ chưa được bàn giao hợp pháp
Chỉ có hợp đồng mua bán nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ thì bên mua chưa thể giao căn hộ thực tế cho người thuê.
Căn hộ có tranh chấp
Căn hộ đang tranh chấp giữa vợ chồng, đồng sở hữu, người mua và chủ đầu tư có thể làm hợp đồng thuê bị gián đoạn hoặc bị yêu cầu chấm dứt.
Không quy định rõ tiền đặt cọc
Tranh chấp thường phát sinh khi hợp đồng không ghi rõ trường hợp mất cọc, hoàn cọc, khấu trừ hư hỏng và thời hạn hoàn trả.
Sử dụng sai mục đích
Nếu bên thuê dùng căn hộ làm kho, văn phòng, hoạt động kinh doanh gây mất an ninh hoặc lưu trú ngắn hạn trái quy định, chủ căn hộ có thể bị liên đới xử lý và bị ban quản lý hạn chế dịch vụ.
Cần kiểm tra hợp đồng thuê căn hộ?
Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ kiểm tra quyền của chủ căn hộ, tình trạng thế chấp, nội dung hợp đồng và rủi ro khi căn hộ chưa được cấp Sổ hồng.
- Kiểm tra hồ sơ mua bán căn hộ;
- Rà soát quyền cho thuê;
- Soạn hợp đồng thuê;
- Tư vấn tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp thuê nhà.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ mới bàn giao chưa có Sổ hồng có cho thuê được không?
Có thể. Chủ căn hộ cần có hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao và các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp đối với căn hộ.
Chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ đã đủ cho thuê chưa?
Cần kiểm tra thêm tình trạng bàn giao, thanh toán, tranh chấp, thế chấp và quyền của những người có liên quan. Hợp đồng mua bán là căn cứ quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất.
Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng không?
Không bắt buộc theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trừ khi các bên tự thỏa thuận công chứng hoặc có yêu cầu đặc biệt khác.
Căn hộ đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê không?
Có thể trong một số trường hợp, nhưng cần kiểm tra hợp đồng thế chấp và sự đồng ý của ngân hàng nếu việc cho thuê ảnh hưởng đến tài sản bảo đảm.
Có được dùng căn hộ cho thuê làm văn phòng không?
Căn hộ có chức năng để ở phải được sử dụng đúng mục đích. Không nên sử dụng làm trụ sở, văn phòng hoặc kho hàng trái quy định quản lý nhà chung cư.
Cho thuê căn hộ theo ngày có giống cho thuê nhà ở không?
Không hoàn toàn. Cho thuê theo ngày hoặc giờ có thể là hoạt động lưu trú và phải đáp ứng thêm điều kiện về kinh doanh, cư trú, an ninh và phòng cháy.
Chủ nhà có phải đăng ký tạm trú cho người thuê không?
Chủ nhà cần phối hợp cung cấp thông tin, giấy tờ để người thuê thực hiện thông báo hoặc đăng ký cư trú theo quy định.
Cho thuê căn hộ có phải nộp thuế không?
Có thể phát sinh nghĩa vụ thuế tùy doanh thu và quy định thuế tại thời điểm cho thuê. Chủ nhà nên kiểm tra ngưỡng doanh thu và phương pháp kê khai đang áp dụng.
Kết luận
Căn hộ chung cư chưa được cấp Sổ hồng vẫn có thể được cho thuê nếu chủ căn hộ chứng minh được quyền hợp pháp bằng hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng, biên bản bàn giao hoặc giấy tờ phù hợp khác.
Việc cho thuê không làm chuyển quyền sở hữu nhưng phải được lập thành hợp đồng, đúng mục đích để ở và tuân thủ nội quy nhà chung cư. Chủ căn hộ cần đặc biệt kiểm tra tình trạng thế chấp, tài sản chung, tranh chấp và quy định về lưu trú ngắn hạn trước khi giao nhà cho người thuê.
Xem thêm: Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Thông tin liên hệ
- Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
- Website: hoangthinhluat.com.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Khả năng cho thuê và điều kiện cụ thể còn phụ thuộc vào hồ sơ mua bán, tình trạng bàn giao, thế chấp, tranh chấp và quy chế quản lý của từng nhà chung cư.
