Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, người dân có thể không đồng ý với quyết định thu hồi, diện tích được bồi thường, loại đất, giá đất cụ thể, tài sản kiểm đếm hoặc chủ thể được nhận tiền.
Trong những trường hợp này, việc xác định đúng loại vụ án đặc biệt quan trọng. Nếu yêu cầu thực chất là hủy hoặc sửa quyết định của cơ quan nhà nước thì phải khởi kiện hành chính. Nếu tranh chấp chỉ phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức về quyền hưởng khoản tiền đã được xác định thì có thể là vụ án dân sự.
Mục lục bài viết
Phân biệt vụ án hành chính và vụ án dân sự về tiền bồi thường
| Tiêu chí | Vụ án hành chính | Vụ án dân sự |
|---|---|---|
| Người bị kiện | Cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền ban hành quyết định, thực hiện hành vi. | Cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hoặc chủ thể dân sự khác. |
| Đối tượng tranh chấp | Quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính. | Quyền hưởng, phân chia hoặc hoàn trả tiền bồi thường. |
| Yêu cầu chính | Hủy quyết định, buộc thực hiện nhiệm vụ hoặc xem xét lại phương án. | Công nhận quyền, giao tiền, hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại. |
| Ví dụ | Giá đất bồi thường sai, thiếu diện tích, không bố trí tái định cư. | Người bán giấy tay nhận tiền nhưng không giao cho người mua. |
| Luật tố tụng | Luật Tố tụng hành chính. | Bộ luật Tố tụng dân sự. |
Khi nào phải khởi kiện vụ án hành chính?
Người sử dụng đất khởi kiện hành chính khi cho rằng quyết định hoặc hành vi của cơ quan nhà nước trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư là trái pháp luật và xâm phạm quyền lợi của mình.
Điều 237 Luật Đất đai 2024 ghi nhận người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan được khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Những trường hợp thường phải khởi kiện hành chính gồm:
- Thu hồi đất không đúng căn cứ pháp luật;
- Người ký quyết định không đúng thẩm quyền;
- Không thông báo hoặc thực hiện sai trình tự thu hồi;
- Xác định sai loại đất;
- Bỏ sót diện tích được bồi thường;
- Áp dụng sai giá đất cụ thể;
- Không bồi thường nhà, công trình hoặc cây trồng đủ điều kiện;
- Không xác định đúng người được bồi thường;
- Không bố trí tái định cư dù đủ điều kiện;
- Không ban hành hoặc chậm ban hành quyết định bồi thường;
- Cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật.
Đối tượng có thể bị khởi kiện trong vụ án hành chính
Quyết định thu hồi đất
Người dân có thể yêu cầu xem xét tính hợp pháp về căn cứ, thẩm quyền, diện tích, đối tượng và trình tự ban hành quyết định.
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường
Đây là đối tượng thường bị kiện khi phương án xác định sai giá trị bồi thường, thiếu tài sản, không ghi nhận khoản hỗ trợ hoặc xác định sai chủ thể.
Quyết định cưỡng chế thu hồi đất
Người dân có thể yêu cầu hủy quyết định cưỡng chế nếu chưa đáp ứng điều kiện, sai trình tự hoặc chưa bảo đảm việc chi trả, bố trí tái định cư theo luật.
Hành vi không thực hiện nhiệm vụ
Ví dụ:
- Không kiểm đếm tài sản;
- Không trả lời kiến nghị;
- Không chi trả tiền đã được phê duyệt;
- Không bố trí tái định cư;
- Không giải quyết hồ sơ theo trách nhiệm.
Có thể yêu cầu Tòa án giải quyết những gì?
Tùy vụ việc, người khởi kiện có thể yêu cầu:
- Hủy toàn bộ hoặc một phần quyết định thu hồi đất;
- Hủy quyết định phê duyệt phương án bồi thường;
- Hủy quyết định cưỡng chế;
- Tuyên hành vi hành chính là trái pháp luật;
- Buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại việc đo đạc, kiểm đếm;
- Buộc xem xét lại loại đất hoặc diện tích;
- Buộc lập hoặc phê duyệt lại phương án bồi thường;
- Buộc thực hiện việc chi trả;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án hành chính nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Tòa án thường không trực tiếp thay cơ quan quản lý nhà nước xác định một mức giá đất mới trong mọi trường hợp. Tòa án có thể hủy quyết định trái pháp luật và buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại đúng quy định.
Trong các vụ tranh chấp thu hồi đất hay bồi thường giải phóng mặt bằng, việc xác định đúng loại vụ án và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ pháp lý là yếu tố quyết định. Nếu gặp vướng mắc về thủ tục hoặc cần đánh giá khả năng thắng kiện, bạn nên chủ động tham vấn ý kiến từ Luật sư giỏi đất đai để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khi nào khởi kiện vụ án dân sự về tiền bồi thường?
Vụ án dân sự phù hợp khi quyết định bồi thường không phải đối tượng chính bị tranh chấp, mà mâu thuẫn phát sinh giữa các cá nhân hoặc tổ chức về quyền đối với khoản tiền.
Các trường hợp phổ biến gồm:
- Người mua đất giấy tay tranh chấp tiền với người đứng tên Sổ đỏ;
- Người đứng tên hộ nhận tiền nhưng không giao cho người bỏ tiền;
- Các đồng thừa kế tranh chấp phân chia tiền bồi thường;
- Vợ chồng tranh chấp tiền bồi thường là tài sản chung hay riêng;
- Nhiều người góp tiền mua đất tranh chấp tỷ lệ hưởng;
- Bên bán vi phạm cam kết giao tiền bồi thường cho bên mua;
- Người được ủy quyền nhận tiền nhưng không hoàn trả;
- Tranh chấp khoản hỗ trợ, tái định cư giữa những người cùng quyền lợi.
Trong vụ án này, bị đơn không phải cơ quan thu hồi đất mà là người đang giữ tiền hoặc người phủ nhận quyền của nguyên đơn.
Một số tình huống xác định loại vụ án
Giá đất bồi thường quá thấp
Người dân phản đối quyết định áp dụng giá đất cụ thể hoặc phương án được phê duyệt. Đây là khiếu kiện hành chính.
Người mua giấy tay không được ghi tên trong phương án
Nếu yêu cầu cơ quan nhà nước công nhận người mua là người được bồi thường và sửa phương án thì đây có thể là vụ án hành chính.
Nếu người bán đã nhận tiền rồi và người mua chỉ yêu cầu người bán giao lại khoản tiền thì đây là tranh chấp dân sự.
Các đồng thừa kế tranh chấp tiền bồi thường
Đây thường là vụ án dân sự về thừa kế hoặc phân chia tài sản.
Cơ quan nhà nước chưa trả tiền đã phê duyệt
Nếu cơ quan có nghĩa vụ nhưng không thực hiện việc chi trả thì có thể khởi kiện hành vi hành chính không thực hiện nhiệm vụ.
Doanh nghiệp chậm trả tiền theo thỏa thuận
Nếu dự án được thực hiện bằng cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng và doanh nghiệp vi phạm hợp đồng thì đây thường là tranh chấp dân sự hoặc kinh doanh thương mại, không phải vụ án hành chính về thu hồi đất.
Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?
Từ ngày 01/07/2025, Luật 85/2025/QH15 đã sửa đổi các quy định về thẩm quyền trong Bộ luật Tố tụng dân sự và Luật Tố tụng hành chính để phù hợp với hệ thống Tòa án mới.
Vì vậy, không nên tiếp tục ghi cố định:
- Quyết định của UBND cấp huyện do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm;
- Quyết định của UBND cấp tỉnh do Tòa án nhân dân cấp cao xử sơ thẩm;
- Mọi vụ dân sự về bất động sản đều nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện.
Hồ sơ hiện phải xác định theo:
- Loại vụ án hành chính hay dân sự;
- Cơ quan hoặc người ban hành quyết định bị kiện;
- Nơi có bất động sản;
- Nơi cư trú hoặc trụ sở của bị đơn;
- Thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực hoặc Tòa án cấp tỉnh;
- Quy định chuyển tiếp đối với vụ án đã thụ lý trước ngày 01/07/2025.
Trước khi nộp đơn cần đối chiếu Luật 85/2025/QH15 và danh sách Tòa án nhân dân khu vực đang phụ trách địa bàn có đất.
Thời hiệu khởi kiện được tính như thế nào?
Thời hiệu vụ án hành chính
Thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về nguyên tắc là 01 năm kể từ ngày người khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định, hành vi bị kiện.
Nếu người dân đã khiếu nại đúng quy định thì thời hiệu được xác định căn cứ thời điểm nhận quyết định giải quyết khiếu nại hoặc hết thời hạn giải quyết mà không được trả lời.
Do thời hiệu tương đối ngắn, người dân không nên chờ kết thúc toàn bộ dự án hoặc chờ chi trả xong mới xem xét khởi kiện.
Thời hiệu vụ án dân sự
Không thể áp dụng một kết luận chung cho mọi tranh chấp tiền bồi thường:
- Tranh chấp hợp đồng có thể áp dụng thời hiệu 03 năm;
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất có thể thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu;
- Yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại phải xác định theo quan hệ nghĩa vụ cụ thể;
- Tranh chấp thừa kế có thời hiệu riêng;
- Thời điểm bắt đầu thời hiệu là khi quyền lợi bị xâm phạm hoặc theo điều khoản luật tương ứng.
Do đó, nhận định trong bài cũ rằng mọi vụ án dân sự “đòi tiền bồi thường đất” đều không áp dụng thời hiệu là không chính xác.
Hồ sơ cần chuẩn bị trước khi khởi kiện
Đối với vụ án hành chính
- Đơn khởi kiện vụ án hành chính;
- Quyết định thu hồi đất;
- Quyết định phê duyệt phương án bồi thường;
- Quyết định cưỡng chế nếu có;
- Thông báo thu hồi đất;
- Biên bản đo đạc và kiểm đếm;
- Hồ sơ xác định loại đất và diện tích;
- Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Đơn khiếu nại và quyết định giải quyết khiếu nại;
- Tài liệu chứng minh ngày nhận hoặc biết quyết định;
- Chứng cứ thiệt hại và yêu cầu bồi thường nếu có.
Đối với vụ án dân sự
- Đơn khởi kiện dân sự;
- Giấy mua bán, thỏa thuận hoặc hợp đồng;
- Chứng từ giao nhận tiền;
- Tài liệu chứng minh nguồn tiền mua đất;
- Giấy ủy quyền hoặc giấy đứng tên hộ;
- Quyết định và phương án bồi thường;
- Chứng từ người bị kiện đã nhận tiền;
- Tin nhắn, ghi âm và nội dung thừa nhận;
- Hồ sơ thừa kế hoặc tài sản chung nếu liên quan;
- Chứng cứ về việc yêu cầu giao tiền nhưng bị từ chối.
Có bắt buộc khiếu nại trước khi khởi kiện hành chính không?
Đối với phần lớn quyết định hành chính, hành vi hành chính về thu hồi đất, người dân có thể lựa chọn:
- Khiếu nại đến người có thẩm quyền;
- Khởi kiện trực tiếp tại Tòa án;
- Khiếu nại trước rồi khởi kiện nếu không đồng ý kết quả.
Tuy nhiên, nếu vừa khiếu nại vừa khởi kiện thì phải thực hiện theo cơ chế lựa chọn và xử lý của pháp luật tố tụng hành chính. Người dân cần theo dõi thời hiệu khởi kiện, tránh cho rằng nộp đơn kiến nghị hoặc phản ánh luôn làm dừng thời hiệu.
Những sai lầm thường gặp
- Kiện doanh nghiệp dự án thay vì cơ quan ban hành quyết định;
- Yêu cầu Tòa án dân sự hủy quyết định hành chính;
- Yêu cầu Tòa án hành chính giải quyết tranh chấp chia tiền giữa người thân;
- Không xác định rõ quyết định nào bị kiện;
- Chỉ ghi yêu cầu chung chung là “đòi thêm tiền”;
- Bỏ qua thời hiệu 01 năm của vụ án hành chính;
- Không lưu bằng chứng ngày nhận quyết định;
- Không yêu cầu tạm dừng chi trả khi có tranh chấp chủ thể;
- Nộp đơn theo cơ cấu Tòa án cấp huyện cũ;
- Nhầm dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận với trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Bạn chưa xác định nên kiện hành chính hay dân sự?
Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ rà soát quyết định thu hồi, phương án bồi thường, chủ thể nhận tiền và xác định đúng quan hệ khởi kiện.
- Kiểm tra đối tượng bị kiện;
- Đánh giá thời hiệu khởi kiện;
- Soạn đơn hành chính hoặc dân sự;
- Yêu cầu tạm dừng chi trả khi có tranh chấp;
- Đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
Câu hỏi thường gặp
Không đồng ý giá bồi thường thì kiện hành chính hay dân sự?
Đây thường là vụ án hành chính vì người dân yêu cầu xem xét quyết định phê duyệt phương án hoặc việc áp dụng giá đất.
Người bán nhận tiền bồi thường nhưng không giao cho người mua thì kiện gì?
Đây thường là tranh chấp dân sự giữa người mua và người bán về nghĩa vụ giao tiền hoặc quyền hưởng khoản bồi thường.
Có thể vừa kiện hành chính vừa kiện dân sự không?
Có thể phát sinh hai quan hệ khác nhau. Tuy nhiên, cần xem xét thứ tự giải quyết và khả năng kết quả vụ án này ảnh hưởng vụ án kia.
Khởi kiện hành chính có cần khiếu nại trước không?
Phần lớn trường hợp có thể khởi kiện trực tiếp hoặc khiếu nại trước. Người dân cần kiểm tra trường hợp cụ thể và thời hiệu.
Thời hiệu khởi kiện quyết định bồi thường là bao lâu?
Thông thường là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, trừ trường hợp thời hiệu được xác định theo quá trình khiếu nại hoặc sự kiện luật định.
Tòa án có trực tiếp quyết định mức giá bồi thường mới không?
Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định. Khi hủy quyết định trái pháp luật, Tòa án có thể buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại đúng quy định.
Doanh nghiệp dự án có phải bị đơn trong vụ án hành chính không?
Không phải nếu quyết định bị kiện do cơ quan nhà nước ban hành. Doanh nghiệp có thể tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tùy vụ việc.
Tiền bồi thường đang tranh chấp có được chi trả không?
Người có quyền lợi nên đề nghị chưa chi trả hoặc áp dụng biện pháp phù hợp cho đến khi xác định đúng người được hưởng.
Kết luận
Việc yêu cầu thêm tiền bồi thường không tự quyết định đây là vụ án hành chính hay dân sự. Nếu người dân phản đối quyết định hoặc hành vi của cơ quan nhà nước thì phải lựa chọn tố tụng hành chính. Nếu tranh chấp phát sinh giữa những người dân về ai được hưởng khoản tiền thì lựa chọn tố tụng dân sự.
Trước khi nộp đơn, cần xác định rõ người bị kiện, quyết định hoặc hành vi bị phản đối, yêu cầu Tòa án giải quyết và thời hiệu áp dụng. Đặc biệt, từ ngày 01/07/2025 phải xác định Tòa án có thẩm quyền theo hệ thống Tòa án nhân dân khu vực và quy định tố tụng đã được sửa đổi.
Thông tin liên hệ
- Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
- Website: hoangthinhluat.com.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Việc xác định loại vụ án, Tòa án có thẩm quyền và thời hiệu phụ thuộc vào quyết định bị kiện, yêu cầu cụ thể và quan hệ tranh chấp trong từng hồ sơ.
