Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong hệ thống các quy định mới, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản giữ vai trò là tư tưởng chỉ đạo, định hình phương thức vận hành và kiểm soát toàn bộ các quan hệ giao dịch trên thị trường. Sự phối hợp đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 đã thiết lập một hành lang pháp lý nghiêm ngặt nhằm minh bạch hóa thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và chấm dứt các hành vi đầu cơ trục lợi.
Hệ thống hóa các nguyên tắc chung trong kinh doanh bất động sản
Sự dịch chuyển quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ thể hiện xu hướng thắt chặt quản lý của Nhà nước để phù hợp với thực tiễn thị trường:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006: Ghi nhận các nguyên tắc cơ bản làm nền tảng sơ khởi cho thị trường.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 5): Bổ sung nội dung tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 4): Thu hẹp và cô đọng từ 6 khoản (tại Luật năm 2014) thành 3 khoản. Quy định mới tiến hành gộp nguyên tắc tự do thỏa thuận vào nguyên tắc công khai, minh bạch tại Khoản 1, đồng thời thay đổi cụm từ “không trái quy định của pháp luật” bằng “không vi phạm điều cấm của luật”. Thay đổi này đồng bộ với tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015, xác lập ranh giới pháp lý chuẩn xác cho quyền tự quyết của các bên trong giao dịch.
Các điểm mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Cơ chế bảo đảm tính công khai, minh bạch thông tin
Thực trạng thị trường thời gian qua xuất hiện các hành vi thao túng giá, cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch và dự án, gây mất ổn định trật tự xã hội. Nhằm khắc phục hạn chế này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập cơ chế kiểm soát thông tin thông qua hai cơ sở pháp lý trọng tâm:
- Điều 4 và Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án, nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa vào kinh doanh. Thông tin phải được đăng tải trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Chính phủ và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Mọi biến động về thông tin phải được cập nhật trong thời hạn quy định.
- Khoản 7 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Xác định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch, thay vì áp dụng cơ chế bắt buộc như các dự thảo trước đó.
Kiểm soát hành vi đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết giao dịch, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư ký kết hợp đồng bất cân xứng, lạm dụng tín nhiệm để chiếm dụng vốn của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, Luật năm 2023 bổ sung các quy định mang tính chế tài và kiểm soát nội dung:
- Điều 8 (Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm: giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản; thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua trái quy định của pháp luật. Quy định này tạo sự thống nhất với quy định về năng lực hành vi và tính hợp pháp của giao dịch trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đầu tư năm 2020.
- Khoản 5 Điều 23 (Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Quy định cụ thể về biện pháp đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ bên đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đồng thời, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Điều 44 (Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Phân loại lại hệ thống hợp đồng kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và quy định bắt buộc về các nội dung chính phải có trong từng loại hợp đồng, hạn chế tối đa việc áp dụng các điều khoản gây bất lợi cho khách hàng.
Siết chặt quy định phân lô bán nền tại các đô thị
Một trong những thay đổi mang tính cốt lõi của hệ thống pháp luật mới (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023) là việc mở rộng phạm vi cấm và thắt chặt điều kiện đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô bán nền):
- Mở rộng phạm vi cấm (Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Không được phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố, thị xã thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đồng thời, hình thức này cũng bị cấm tại các khu vực yêu cầu cao về quản lý kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm mặt tiền đường phố, khu vực xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị và các khu vực khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Bắt buộc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và nghĩa vụ tài chính (Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Tại các khu vực được phép phân lô bán nền, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện nghiêm ngặt:
– Phải hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 và tiến độ dự án; các công trình này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án đối với phần diện tích đất liền với hạ tầng kỹ thuật được chuyển nhượng (đồng bộ với quy định về tài chính đất đai tại Luật Đất đai năm 2024).
Tách biệt nguyên tắc đối với từng loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định chung quy tắc giao dịch mà thực hiện phân tách thành các cấu trúc pháp lý riêng biệt:
- Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn (Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Xác định việc mua bán, cho thuê mua phải gắn liền với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai và Luật Nhà ở có quy định khác. Thời điểm xác lập quyền sở hữu được tính từ thời điểm bên mua, bên thuê mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích đầu tư xây dựng dự án theo thỏa thuận, tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền và có trách nhiệm cung cấp thông tin tiến độ xây dựng định kỳ.
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 39, Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm giữ nguyên quy hoạch, mục tiêu của dự án và quyền lợi của khách hàng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải lập lại hồ sơ dự án nếu không thay đổi nội dung dự án.
Xem thêm: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2026
Các nguyên tắc đặc thù mới được bổ sung
- Sàn giao dịch bất động sản (Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Quy định sàn giao dịch phải hoạt động theo quy chế, quy trình công khai; cho phép thực hiện giao dịch điện tử nhưng phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Giao dịch điện tử.
- Dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản (Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Yêu cầu cá nhân trực tiếp thực hiện dịch vụ tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ chuyên môn phù hợp; bất động sản đưa vào quản lý phải bảo đảm tính hợp pháp.
- Điều tiết thị trường bất động sản (Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023): Quy định các nguyên tắc để Nhà nước can thiệp điều tiết thị trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và điều hòa cung – cầu nhằm mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường.
Thách thức trong giai đoạn chuyển tiếp và Giải pháp thực thi
Giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 phát sinh các vấn đề kỹ thuật pháp lý do sự thay đổi về điều kiện kinh doanh và nghĩa vụ của các chủ thể. Để bảo đảm tính hiệu quả trong thực tiễn thi hành, cần triển khai các giải pháp sau:
- Thứ nhất, rà soát đồng bộ hệ thống văn bản pháp luật: Thực hiện đối chiếu, áp dụng nhất quán các quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 nhằm loại bỏ các điểm mâu thuẫn, chồng chéo về mặt thẩm quyền và thủ tục hành chính.
- Thứ hai, hoàn thiện cơ sở dữ liệu và số hóa quản lý: Tập trung xây dựng, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin cho Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định tại Nghị định của Chính phủ, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin chính thống của người dân và cơ quan quản lý.
- Thứ ba, tăng cường kiểm soát hợp đồng mẫu: Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản có thẩm quyền cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ các biểu mẫu hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc do chủ đầu tư ban hành. Loại bỏ các hình thức ký kết giao dịch trá hình vi phạm điều cấm của luật như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện hình thành trong tương lai; kiểm soát chặt chẽ trần đặt cọc 5%.
- Thứ tư, đẩy mạnh công tác phổ biến, giáo dục pháp luật: Tổ chức tuyên truyền các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đến các tổ chức hành nghề, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân nhằm nâng cao ý thức tuân thủ và tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia giao dịch.
- Thứ năm, siết chặt công tác thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm: Cơ quan thanh tra chuyên ngành cần tăng cường tần suất kiểm tra việc thực hiện nguyên tắc công khai thông tin của các chủ đầu tư; xử lý nghiêm các hành vi phân lô bán nền tại các thành phố, thị xã bị cấm, huy động vốn trái phép, đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh nhằm duy trì tính ổn định của thị trường.
Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất tại TPHCM 2026 | Dịch vụ tư vấn, soạn thảo, rà soát
Luật sư tư vấn
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tiết kiệm chi phí, tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.
Thông tin liên hệ:
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa chỉ văn phòng: Số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
- Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
- Website: https://hoangthinhluat.com
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật luôn sẵn sàng chào đón Quý khách hàng./.
