Có nên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền năm 2026

Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền là cách gọi phổ biến trong thực tế khi một người giao tiền cho chủ đất nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng và không thực hiện sang tên. Thay vào đó, chủ đất lập giấy ủy quyền cho người mua được quản lý, sử dụng, ký hợp đồng hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến thửa đất. Luật sư giỏi đất đai

Hình thức này có thể tạo cảm giác nhanh chóng và thuận tiện, nhưng không làm người giao tiền trở thành người sử dụng đất hợp pháp. Người đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn là chủ thể có quyền đối với thửa đất, còn bên được ủy quyền chỉ được nhân danh họ thực hiện công việc trong phạm vi được giao.

Hợp đồng ủy quyền là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Trong giao dịch liên quan đến đất đai, chủ đất có thể ủy quyền cho người khác thực hiện:

• Nộp và nhận hồ sơ đất đai;
• Kê khai nghĩa vụ tài chính;
• Xin cấp hoặc nhận Giấy chứng nhận;
• Đo đạc, trích lục hồ sơ;
• Ký hợp đồng trong phạm vi được ủy quyền;
• Quản lý hoặc cho thuê đất;
• Thực hiện công việc khác được ghi rõ trong hợp đồng.

Bên được ủy quyền thực hiện các công việc trên với tư cách đại diện cho chủ đất, không phải với tư cách người đã nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng ủy quyền có phải hợp đồng chuyển nhượng đất không?

Không. Hai loại hợp đồng có bản chất và hậu quả pháp lý khác nhau.

Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ luật định. Sau đó, các bên phải thực hiện đăng ký biến động để Nhà nước ghi nhận người nhận chuyển nhượng.

Vì sao một số người mua đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Hình thức này thường xuất hiện khi:

• Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng;
• Giấy chứng nhận đang làm thủ tục chỉnh lý;
• Chủ đất không thể trực tiếp đi công chứng hoặc sang tên;
• Các bên muốn giao dịch nhanh;
• Người mua chưa muốn đứng tên ngay;
• Đất đang thế chấp hoặc còn nghĩa vụ tài chính;
• Các bên muốn trì hoãn việc kê khai thuế, phí;
• Người mua dự định bán lại cho người khác trong thời gian ngắn.

Đây đều là những dấu hiệu cần thận trọng. Nếu thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, việc lập hợp đồng ủy quyền không làm các điều kiện pháp lý đó biến mất.

Rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất bằng hợp đồng ủy quyền

1. Người giao tiền không trở thành người sử dụng đất

Dù đã thanh toán toàn bộ tiền và được giao đất, người mua vẫn không được ghi tên trong hồ sơ địa chính nếu chỉ có hợp đồng ủy quyền.

Hệ quả là người mua có thể gặp khó khăn khi:

• Xin cấp phép xây dựng;
• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Tặng cho hoặc để lại thừa kế;
• Yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
• Thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa;
• Chuyển nhượng hợp pháp cho người khác.

2. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt

Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trong các trường hợp và điều kiện luật định. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Nếu có thù lao, có thể phải thanh toán và bồi thường thiệt hại.

Điều này đồng nghĩa người đã giao tiền mua đất có thể mất quyền đại diện nếu chủ đất chấm dứt hợp đồng, trong khi việc đòi lại tiền phải được giải quyết bằng thương lượng hoặc khởi kiện.

3. Hợp đồng hết thời hạn

Khi hết thời hạn ủy quyền, người được ủy quyền không còn quyền ký hợp đồng, quản lý hoặc thực hiện thủ tục thay chủ đất.

Nếu các bên không ghi thời hạn rõ ràng, việc xác định hiệu lực còn phải căn cứ Bộ luật Dân sự và nội dung giao kết.

4. Chủ đất chết hoặc mất năng lực hành vi

Quan hệ ủy quyền có thể chấm dứt khi cá nhân là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc thuộc trường hợp khác theo pháp luật dân sự.

Khi chủ đất chết, quyền sử dụng đất có thể trở thành di sản. Người mua phải làm việc với những người thừa kế để tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng, trong khi các đồng thừa kế có thể không công nhận thỏa thuận trước đó.

5. Đất bị kê biên do nghĩa vụ của chủ đất

Do chủ đất vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất có thể bị xem xét kê biên để bảo đảm thi hành nghĩa vụ của họ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Người mua chỉ có hợp đồng ủy quyền sẽ gặp bất lợi vì không phải người đã đăng ký quyền sử dụng đất.

6. Tranh chấp tài sản chung của vợ chồng

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng hợp đồng ủy quyền chỉ do một người ký, người còn lại có thể yêu cầu xem xét hiệu lực giao dịch.

Ngay cả khi Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, vẫn cần kiểm tra nguồn tiền, thời điểm hình thành và thỏa thuận tài sản của vợ chồng.

7. Người được ủy quyền vượt quá phạm vi

Người được ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi ghi nhận tại hợp đồng. Việc tự xây dựng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển nhượng ngoài phạm vi có thể không làm phát sinh nghĩa vụ đối với chủ đất.

8. Chủ đất tiếp tục giao dịch với người khác

Nếu hợp đồng ủy quyền không loại trừ quyền trực tiếp thực hiện giao dịch của chủ đất, họ vẫn có thể tự mình thực hiện các quyền đối với đất. Trường hợp phát sinh nhiều giao dịch, việc xác định bên được bảo vệ phụ thuộc hiệu lực, thời điểm đăng ký và tình trạng ngay tình của từng bên.

Hợp đồng ủy quyền có thể bị xác định là giao dịch giả tạo không?

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập một giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác thì giao dịch giả tạo có thể bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu được xem xét hiệu lực theo điều kiện của giao dịch đó.

Nếu các bên thực chất đã mua bán đất nhưng lập hợp đồng ủy quyền để che giấu, Tòa án có thể xem xét:

• Mục đích thực tế của giao dịch;
• Việc giao và nhận tiền;
• Việc bàn giao đất;
• Quyền quản lý, khai thác và định đoạt được trao;
• Thời hạn và phạm vi ủy quyền;
• Thỏa thuận không được hủy ủy quyền;
• Chứng từ, tin nhắn và lời khai của các bên;
• Việc né tránh công chứng, thuế hoặc điều kiện chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng bị che giấu không đáp ứng điều kiện về chủ thể, đối tượng, hình thức hoặc quyền sử dụng đất thì người mua vẫn có nguy cơ không được công nhận quyền.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng luật cần điều kiện gì?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện:

1. Có Giấy chứng nhận hợp lệ, trừ trường hợp pháp luật quy định khác;
2. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
4. Đất còn trong thời hạn sử dụng;
5. Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
6. Đáp ứng điều kiện bổ sung đối với loại đất và chủ thể cụ thể;
7. Bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị hạn chế nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, trừ ngoại lệ áp dụng cho một số giao dịch kinh doanh bất động sản.

Sau khi ký hợp đồng, các bên phải kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động. Chỉ khi hoàn thành thủ tục đăng ký, quyền của người nhận chuyển nhượng mới được ghi nhận đầy đủ trong hồ sơ địa chính.

Khi nào nên sử dụng hợp đồng ủy quyền liên quan đến đất?

Hợp đồng ủy quyền phù hợp khi đúng bản chất là đại diện thực hiện công việc, chẳng hạn:

• Chủ đất ở xa, không thể trực tiếp ký hoặc nộp hồ sơ;
• Ủy quyền nhận Giấy chứng nhận;
• Ủy quyền nộp thuế và lệ phí;
• Ủy quyền đo đạc, trích lục, đính chính hồ sơ;
• Ủy quyền quản lý hoặc cho thuê đất;
• Ủy quyền tham gia tố tụng hoặc giải quyết tranh chấp;
• Ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng cho người thứ ba theo phạm vi rõ ràng.

Hợp đồng ủy quyền không nên được dùng khi mục tiêu thực tế là người giao tiền muốn trở thành chủ thể sử dụng đất lâu dài.

Đã mua đất bằng hợp đồng ủy quyền thì nên xử lý thế nào?

Nếu giao dịch chưa phát sinh tranh chấp, các bên nên chuyển sang hình thức chuyển nhượng hợp pháp càng sớm càng tốt:

1. Kiểm tra lại Giấy chứng nhận và người có quyền định đoạt;
2. Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp và quy hoạch;
3. Kiểm tra sự đồng ý của vợ, chồng hoặc đồng sở hữu;
4. Đối chiếu điều kiện chuyển nhượng tại Điều 45 Luật Đất đai 2024;
5. Lập hợp đồng chuyển nhượng chính thức;
6. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
7. Kê khai thuế, lệ phí;
8. Đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận;
9. Thanh lý hoặc chấm dứt hợp đồng ủy quyền sau khi hoàn tất.

Trường hợp chủ đất không hợp tác

Người mua cần thu thập:

• Hợp đồng ủy quyền;
• Giấy giao nhận tiền;
• Chứng từ chuyển khoản;
• Biên bản bàn giao đất;
• Tin nhắn, email và ghi âm;
• Giấy tờ về việc quản lý, sử dụng đất;
• Chứng cứ về thỏa thuận mua bán thực tế;
• Thông tin về tài sản và nhân thân của chủ đất.

Tùy nội dung thỏa thuận, người mua có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch, hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý.

Danh sách kiểm tra trước khi nhận chuyển nhượng đất

• Đối chiếu bản gốc Giấy chứng nhận;
• Kiểm tra người đứng tên và tình trạng hôn nhân;
• Xác định đất là tài sản riêng hay tài sản chung;
• Kiểm tra tranh chấp và thông tin ngăn chặn;
• Kiểm tra thế chấp ngân hàng;
• Kiểm tra kê biên thi hành án;
• Kiểm tra thời hạn sử dụng đất;
• Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;
• Kiểm tra điều kiện tách thửa;
• Đo đạc lại ranh giới và diện tích thực tế;
• Không thanh toán toàn bộ trước khi ký hợp đồng hợp pháp;
• Ghi rõ tiến độ thanh toán và nghĩa vụ sang tên;
• Thực hiện công chứng và đăng ký biến động;
• Không chỉ dựa vào giấy ủy quyền “toàn quyền”.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng ủy quyền có sang tên Sổ đỏ được không?

Hợp đồng ủy quyền không tự làm sang tên cho người được ủy quyền. Muốn trở thành người sử dụng đất, cần có giao dịch chuyển quyền hợp pháp và đăng ký biến động.

Ủy quyền toàn quyền có giống bán đất không?

Không. Dù phạm vi ủy quyền rộng, bên được ủy quyền vẫn nhân danh chủ đất và không đương nhiên trở thành người sử dụng đất.

Hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy không?

Có thể bị đơn phương chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 và nội dung thỏa thuận, kèm nghĩa vụ báo trước, thanh toán hoặc bồi thường tùy trường hợp.

Người ủy quyền chết thì giấy ủy quyền còn hiệu lực không?

Quan hệ ủy quyền có thể chấm dứt theo quy định pháp luật dân sự. Quyền sử dụng đất có thể trở thành di sản và người mua phải làm việc với người thừa kế.

Công chứng hợp đồng ủy quyền có làm giao dịch mua đất an toàn không?

Không. Công chứng chỉ xác nhận hợp đồng ủy quyền được giao kết hợp pháp, không biến hợp đồng đó thành hợp đồng chuyển nhượng và không làm sang tên đất.

Chủ đất có được bán đất khi đã ủy quyền không?

Phải xem nội dung ủy quyền, quyền trực tiếp thực hiện công việc của chủ đất và tình trạng đăng ký. Việc ủy quyền không mặc nhiên làm chủ đất mất toàn bộ quyền định đoạt.

Mua đất bằng ủy quyền có được bồi thường khi thu hồi không?

Người đứng tên hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp là chủ thể được cơ quan nhà nước xác định quyền bồi thường. Người chỉ có giấy ủy quyền có thể gặp khó khăn nếu không được công nhận quyền.

Đã trả hết tiền nhưng chủ đất không sang tên thì làm gì?

Cần thu thập hợp đồng, giấy nhận tiền và chứng cứ giao dịch để yêu cầu tiếp tục thực hiện, hoàn tiền, bồi thường hoặc khởi kiện tùy nội dung thỏa thuận.

Kết luận

Hợp đồng ủy quyền là công cụ đại diện, không phải hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người giao tiền nhưng chỉ giữ hợp đồng ủy quyền không được Nhà nước ghi nhận là người sử dụng đất và phải đối mặt với nhiều rủi ro từ chủ đất, người thừa kế, người thứ ba và cơ quan thi hành án.

Để bảo đảm quyền lợi, các bên nên ký hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên. Hợp đồng ủy quyền chỉ nên sử dụng đúng mục đích là nhờ người khác thay mặt thực hiện một công việc cụ thể.

Xem thêm: Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Thông tin liên hệ

• Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
• Văn phòng: Số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
• Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
• Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
• Website: hoangthinhluat.com.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Hậu quả pháp lý phụ thuộc vào phạm vi ủy quyền, chứng cứ giao tiền, tình trạng thửa đất và nội dung thỏa thuận của từng vụ việc.