Cấp sổ đỏ – quy hoạch treo là điểm mới từ năm 2026. Đất trong khu vực “quy hoạch treo” vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nguồn gốc hợp pháp, sử dụng ổn định và chưa có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, sổ đỏ sẽ ghi chú tình trạng quy hoạch, đồng thời quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi khi dự án triển khai.
Khái niệm pháp lý “Quy hoạch treo” theo pháp luật – Năm 2026
“Quy hoạch treo” là thuật ngữ pháp lý không chính thức, dùng để chỉ tình trạng diện tích đất đã được xác định đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng sau thời hạn luật định (hiện nay là 2 năm theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024) vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc cho phép chuyển đổi, xem xét đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng.
Kiểm tra quy hoạch: Có thể tra cứu tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc tra cứu bản đồ quy hoạch trực tuyến trên ứng dụng thông tin quy hoạch của tỉnh, UBND xã/phường hoặc cổng thông tin điện tử của Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố nơi có đất.
Tình trạng phổ biến “Quy hoạch treo” nguyên nhân do đâu
Tình trạng quy hoạch treo thường bắt nguồn từ nhiều yếu tố:
- Chủ đầu tư yếu về tài chính, không huy động đủ vốn dẫn đến dự án bị thiếu vốn, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
- Biến động chính sách đầu tư và rào cản thủ tục hành chính là những yếu tố thường trực gây chậm trễ, đình trệ tiến độ dự án.
- Hệ quả: Điều người dân cảm nhận rõ nhất chính là sự bó buộc trong quyền sử dụng mảnh đất của mình. Không được xây mới, không được cải tạo, không được chuyển mục đích — nhiều gia đình đành ngày ngày sống chung với những bức tường nứt nẻ, mái nhà dột nát mà không có cách nào hợp pháp để thay đổi.
Thị trường bất động sản quanh khu vực quy hoạch treo cũng chịu ảnh hưởng nặng nề:
- Giá đất giảm;
- Giao dịch khó khăn;
- Nhà đầu tư e dè.
- Ngoài ra, quy hoạch treo còn dẫn đến lãng phí tài nguyên đất, làm mất mỹ quan đô thị và kìm hãm sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Điều kiện để cấp sổ đỏ đối với đất trong khu vực quy hoạch treo theo Luật Đất đai 2024
Dù nằm trong vùng quy hoạch treo, người dân không phải hoàn toàn mất quyền. Theo khoản 7 Điều 76 và điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ vẫn có thể được cấp trong hai trường hợp cụ thể sau:
+ Nếu đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, nhưng sau 02 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi hay chưa được phép chuyển mục đích, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ — và phải công bố công khai quyết định đó.
Nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, không hủy bỏ, hoặc có hủy bỏ nhưng không công khai, người dân đương nhiên được khôi phục toàn bộ quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế.
+ Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp quyết định đó đã quá 03 năm kể từ ngày ban hành nhưng không được thực hiện trên thực tế.
Lưu ý: Tài sản hợp pháp trên đất không hợp lệ vẫn bị vạ lây, dù công trình xây dựng đúng pháp luật, nhưng nếu thửa đất thuộc diện không được cấp sổ, tài sản trên đó cũng không được chứng nhận — rủi ro lớn với người mua bất động sản cần kiểm tra kỹ pháp lý đất trước khi giao dịch.
Quy trình, thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với đất trong dự án quy hoạch treo – Luật Đất đai 2024 mới nhất 2026
Căn cứ theo Mục I Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định nơi tiếp nhận và giải quyết, hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu từ ngày 1 7 2025 đối với người sử dụng đất gồm:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
+ Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã;
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Hình thức, nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai
+ Nộp trực tiếp tại cơ quan
+ Qua bưu chính
+ Theo địa điểm thỏa thuận với Văn phòng đăng ký
+ Trực tuyến qua Cổng dịch vụ công
Thời gian theo quy định của pháp luật hiện hành
Trường hợp 1 — Chưa từng có sổ (đăng ký lần đầu)
Quy hoạch treo quá 02 năm không thực hiện → được khôi phục quyền → nộp hồ sơ đăng ký lần đầu tối đa 17 ngày làm việc, căn cứ theo khoản 1 Mục I phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Trường hợp 2 — Đã có sổ, nay xin cấp lại do quy hoạch hủy bỏ/điều chỉnh
Cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ quy hoạch → đăng ký biến động thay đổi thông tin tối đa 4–8 ngày làm việc tùy loại thay đổi, căn cứ theo khoản 1 Mục I phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Trường hợp 3 — Quyết định thu hồi đã quá 03 năm không thực hiện
Thuộc ngoại lệ điểm đ khoản 1 Điều 151 → được cấp sổ bình thường Tối đa 17 ngày làm việc nếu lần đầu
Đối với thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 137, 148, 149).
+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
+ Giấy tờ thừa kế, chuyển nhượng, giao đất, mua bán, thanh lý theo từng trường hợp cụ thể.
+ Giấy tờ xử phạt vi phạm hành chính (nếu có).
+ Hợp đồng/văn bản thỏa thuận/quyết định của Tòa án về quyền đối với thửa đất liền kề (nếu có).
+ Văn bản xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
+ Mảnh trích đo bản đồ địa chính (nếu có).
+ Hồ sơ thiết kế, nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu đăng ký quyền sở hữu công trình).
+ Chứng từ nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, thuế, phí; giấy tờ miễn giảm nếu có).
+ Giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp có thẩm quyền về điều kiện tồn tại nhà ở, công trình (trường hợp phải xin phép xây dựng).
Lưu ý: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà thuộc diện phải xin phép xây dựng theo khoản 3 Điều 148 và khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai thì phải nộp giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp có thẩm quyền trước ngày 01/7/2025 để chứng minh nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn tại theo quy định pháp luật về xây dựng (nếu có).
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định thì
Hồ sơ nộp thường gồm:
+ Đơn đăng ký theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này;
+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (theo Điều 137, 148, 149 Luật Đất đai 2024, nếu có);
+ Giấy tờ thừa kế quyền sử dụng đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Sơ đồ hoặc bản trích lục/mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
+ Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 15 (đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo);
+ Quyết định hoặc văn bản giao đất, cơ sở nhà đất, công trình quốc phòng an ninh cho đơn vị quân đội, công an, doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
+ Hồ sơ thiết kế hoặc văn bản nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng (trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp hoặc công trình miễn giấy phép xây dựng);
+ Chứng từ nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Xem thêm: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2026
Luật sư tư vấn
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tiết kiệm chi phí, tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
Địa chỉ văn phòng: Số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
Website: https://hoangthinhluat.com
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật luôn sẵn sàng chào đón Quý khách hàng./.
