Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới nhất có phải tách thửa và Thủ tục?

Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không? Hoàng Thịnh Luật cập nhật quy định mới nhất năm 2026 về điều kiện tách thửa, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và những lưu ý thực tiễn theo Luật Đất đai 2024.

Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa theo quy định mới nhất?

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định về tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý. Trong thực tế, nhiều hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp thường băn khoăn liệu khi chuyển một phần diện tích sang đất ở có bắt buộc phải tách thửa hay không.

Đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện thủ tục và quyền sử dụng đất của người dân. Vì vậy, việc hiểu đúng quy định pháp luật là rất cần thiết.

Trường hợp phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất

Điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.”

Chuyển mục đích đối với một phần thửa đất cùng loại

Theo nguyên tắc chung, nếu người sử dụng đất chỉ chuyển mục đích đối với một phần diện tích của thửa đất thì phải thực hiện tách thửa trước hoặc đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Ví dụ:

• Thửa đất 1.000m² là đất trồng cây lâu năm;
• Chủ sử dụng đất xin chuyển 200m² sang đất ở.

Trong trường hợp này, phần diện tích chuyển mục đích phải được xác định rõ và việc tách thửa có thể được yêu cầu theo quy định pháp luật.

Phải đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách

Các thửa đất hình thành sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Nếu diện tích sau khi tách không đạt điều kiện tối thiểu thì hồ sơ có thể không được chấp thuận.

Trường hợp không phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là điểm mới được nhiều người dân quan tâm.

Điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 tiếp tục quy định: “Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.”

Thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa

Nếu một thửa đất đang có:

• Đất ở;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất trồng lúa;
• Hoặc các loại đất khác;

thì khi chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa.

Người dân vẫn có quyền yêu cầu tách thửa

Mặc dù không bắt buộc nhưng người sử dụng đất vẫn có thể đề nghị tách thửa nếu có nhu cầu:

• Chuyển nhượng một phần đất;
• Tặng cho con;
• Thế chấp riêng từng phần đất;
• Phân chia tài sản giữa các thành viên gia đình.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026

Ngoài vấn đề tách thửa, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại địa phương để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối.

Thuộc trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Sau khi được chấp thuận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất năm 2026

Hồ sơ cần chuẩn bị

Thông thường, hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất;
• Các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền hoặc Bộ phận Một cửa.

Bước 2: Cơ quan chuyên môn thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa khi cần thiết.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

Nghĩa vụ tài chính phải nộp

Tùy từng trường hợp, người sử dụng đất có thể phải nộp:

• Tiền sử dụng đất;
• Lệ phí cấp đổi, chỉnh lý giấy chứng nhận;
• Các khoản phí, lệ phí theo quy định địa phương.

Thực tiễn áp dụng và những vướng mắc thường gặp

Hiểu nhầm rằng mọi trường hợp đều phải tách thửa

Đây là sai lầm khá phổ biến. Nhiều người vẫn áp dụng cách hiểu theo quy định cũ mà chưa cập nhật điểm mới của Luật Đất đai 2024 về trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa.

Không kiểm tra quy hoạch trước khi nộp hồ sơ

Nhiều hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết do diện tích xin chuyển mục đích không phù hợp quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa năm 2026

Để hạn chế rủi ro pháp lý, người sử dụng đất nên:

• Kiểm tra quy hoạch trước khi nộp hồ sơ;
• Xác định chính xác diện tích cần chuyển mục đích;
• Tìm hiểu quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phương;
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Dự trù các khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Trong thực tế, mỗi địa phương có thể quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được tách thửa. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên kiểm tra kỹ quy định địa phương hoặc tham khảo ý kiến luật sư để tránh phát sinh tranh chấp và chi phí không cần thiết.

Kết luận

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 đang áp dụng năm 2026, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều bắt buộc phải tách thửa. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích mà không bắt buộc tách thửa, trừ trường hợp có nhu cầu riêng.

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Việc tìm hiểu kỹ quy định trước khi thực hiện thủ tục sẽ giúp người dân bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Luật sư tư vấn

Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tiết kiệm chi phí, tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.

Thông tin liên hệ:

• Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
• Địa chỉ văn phòng: số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
• Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
• Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
• Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
• Website: https://hoangthinhluat.com

Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật luôn sẵn sàng chào đón Quý khách hàng./.