Đền bù đất thu hồi đất theo giá thị trường là vấn đề được nhiều người dân quan tâm khi nhận thông báo thu hồi đất. Trên thực tế, giá chuyển nhượng nhà đất tại khu vực có thể cao hơn đáng kể so với số tiền được thể hiện trong phương án bồi thường, từ đó phát sinh thắc mắc liệu Nhà nước có bắt buộc trả theo giá mua bán tự do trên thị trường hay không.
Theo Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường về quyền sử dụng đất không được xác định bằng cách lấy trực tiếp mức giá do một bên mua và một bên bán tự thỏa thuận. Việc bồi thường được tính theo giá đất cụ thể, được xác định theo nguyên tắc thị trường, phương pháp định giá đất, dữ liệu đất đai và trình tự pháp luật quy định.
Bị thu hồi đất được bồi thường theo giá nhà nước hay giá thị trường?
Luật Đất đai 2024 không quy định lấy trực tiếp mức giá mua bán tự do trên thị trường để chi trả bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Khi người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường và phương án lựa chọn là bồi thường bằng tiền, khoản tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.
Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, cách nói “bồi thường theo giá Nhà nước” chỉ phản ánh việc giá đất được cơ quan có thẩm quyền quyết định theo quy trình pháp luật, nhưng không có nghĩa cơ quan nhà nước được tùy ý ấn định một mức giá không dựa trên thông tin thị trường.
Việc định giá phải đáp ứng các nguyên tắc tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, trong đó có:
- Định giá theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự và thủ tục;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai và minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa đơn vị tư vấn, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định;
- Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Như vậy, bồi thường không phải là lấy nguyên giá rao bán trên thị trường, nhưng giá đất cụ thể phải được xây dựng trên cơ sở dữ liệu thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất.
Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng pháp luật.
Người có đất bị thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường có thể được bồi thường bằng:
- Đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi;
- Tiền nếu không có đất phù hợp để bồi thường;
- Đất có mục đích sử dụng khác trong trường hợp đáp ứng điều kiện;
- Nhà ở đối với trường hợp và đối tượng được pháp luật cho phép.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thay thế Nghị định 47/2014/NĐ-CP từ ngày 01/08/2024.
Giá đất theo thị trường được hiểu như thế nào?
Giá đất trên thị trường có thể được hiểu là mức giá hình thành từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, không bị ép buộc, không có quan hệ đặc biệt làm sai lệch giá và phản ánh tương đối giá trị của thửa đất tại một thời điểm.
Tuy nhiên, không phải mọi mức giá ghi trong hợp đồng hoặc giá rao bán đều phản ánh chính xác thị trường. Một số giao dịch có thể kê khai giá thấp hơn thực tế, trong khi giá rao bán có thể cao nhưng không phát sinh giao dịch thành công.
Do đó, cơ quan định giá cần thu thập và phân tích nhiều nguồn dữ liệu như:
- Giá chuyển nhượng thực tế đã hoàn tất;
- Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai;
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thu nhập và khả năng sinh lợi từ đất;
- Đặc điểm vị trí, diện tích, hình thể và hạ tầng;
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất;
- Quy hoạch, khả năng tiếp cận giao thông và dịch vụ;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị thửa đất.
Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể
| Tiêu chí | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
|---|---|---|
| Phạm vi áp dụng | Áp dụng cho các trường hợp được Điều 159 Luật Đất đai quy định. | Xác định cho một thửa đất hoặc khu đất cụ thể trong trường hợp luật quy định. |
| Bồi thường thu hồi đất | Không phải căn cứ trực tiếp chung để tính tiền bồi thường về đất thu hồi. | Dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. |
| Cơ quan quyết định | HĐND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở UBND cấp tỉnh trình. | Cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định theo Điều 160 và quy định phân quyền hiện hành. |
| Mức độ cá biệt | Xây dựng theo khu vực, vị trí và loại đất. | Gắn với đặc điểm cụ thể của thửa đất hoặc khu đất. |
| Thời điểm áp dụng | Theo thời điểm bảng giá đất có hiệu lực. | Theo thời điểm pháp luật yêu cầu xác định giá đất cụ thể. |
Giá đất cụ thể để bồi thường được xác định như thế nào?
Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các bước và nguyên tắc pháp luật về giá đất. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thu thập hồ sơ, dữ liệu, lựa chọn phương pháp định giá và có thể thuê đơn vị tư vấn đủ điều kiện.
Căn cứ xác định giá đất gồm:
- Mục đích sử dụng của thửa đất được định giá;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào của các phương pháp định giá;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Các phương pháp định giá có thể bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh giá đất tùy trường hợp và dữ liệu hiện có.
Sau khi đơn vị tư vấn hoặc cơ quan chuyên môn xây dựng kết quả, hồ sơ phải được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét trước khi trình cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định.
Cơ quan nào quyết định giá đất bồi thường?
Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo từng nhóm trường hợp. Đối với những hồ sơ thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể sau khi hoàn thành việc xác định và thẩm định theo quy định.
Việc phân cấp, phân quyền cụ thể còn phải đối chiếu quy định tổ chức chính quyền địa phương và các nghị định đang áp dụng tại thời điểm giải quyết. Do đó, không nên sử dụng nội dung cũ ghi chung rằng UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể.
Người dân cần phân biệt:
- HĐND cấp tỉnh: quyết định bảng giá đất;
- UBND cấp tỉnh: tổ chức xây dựng và trình bảng giá đất;
- Cơ quan quản lý đất đai: tổ chức việc xác định giá đất cụ thể;
- Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể: thẩm định kết quả xác định giá;
- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền: quyết định giá đất cụ thể theo Điều 160.
Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hưởng những khoản nào?
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 có thể được bồi thường bằng đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác hoặc nhà ở tùy trường hợp.
Ngoài bồi thường về đất, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể được xem xét:
- Hỗ trợ ổn định đời sống;
- Hỗ trợ ổn định sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề;
- Hỗ trợ tìm kiếm việc làm;
- Bồi thường cây trồng, vật nuôi và tài sản hợp pháp;
- Các khoản hỗ trợ khác do địa phương quyết định theo thẩm quyền.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết nhiều nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.
Cách kiểm tra giá bồi thường trong phương án thu hồi đất
Khi nhận phương án bồi thường, người có đất bị thu hồi nên kiểm tra:
- Diện tích đất được đo đạc và xác định có đúng thực tế hay không;
- Loại đất và mục đích sử dụng được ghi nhận có chính xác không;
- Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất;
- Điều kiện được bồi thường theo Điều 95 Luật Đất đai 2024;
- Giá đất cụ thể được áp dụng;
- Vị trí, tuyến đường và khu vực định giá;
- Thời điểm xác định giá đất;
- Phương pháp định giá đã sử dụng;
- Các yếu tố vị trí, hình thể và hạ tầng đã được tính đến chưa;
- Tài sản, nhà ở, cây trồng và chi phí đầu tư vào đất;
- Các khoản hỗ trợ và tái định cư;
- Nghĩa vụ tài chính bị khấu trừ nếu có.
Người dân có quyền yêu cầu cơ quan lập phương án giải thích căn cứ tính toán và cung cấp thông tin liên quan theo quy định pháp luật.
Nếu bạn chưa biết cách kiểm tra giá bồi thường và gặp những vấn đề về pháp lý hãy tham khảo thêm về những thông tin về luật sư giỏi đất Phan Minh Hoàng nhé.
Không đồng ý giá bồi thường thì phải làm gì?
Nếu cho rằng giá đất cụ thể hoặc phương án bồi thường chưa bảo đảm quyền lợi, người có đất thu hồi nên thực hiện theo trình tự:
- Gửi ý kiến trong thời gian công khai và lấy ý kiến phương án;
- Đề nghị đối thoại, giải thích căn cứ xác định giá;
- Thu thập dữ liệu giao dịch và tài liệu về thửa đất;
- Yêu cầu kiểm tra lại loại đất, vị trí và diện tích;
- Đề nghị cung cấp quyết định phê duyệt phương án;
- Khiếu nại quyết định hoặc hành vi hành chính nếu có căn cứ;
- Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án khi cần thiết.
Lưu ý: Việc đưa ra một tin rao bán hoặc một hợp đồng chuyển nhượng riêng lẻ chưa đủ để chứng minh giá bồi thường trái pháp luật. Cần chứng minh quy trình định giá, dữ liệu đầu vào, loại đất, vị trí hoặc phương pháp áp dụng có sai sót.
Câu hỏi thường gặp khi đền bù đất thu hồi đất theo giá thị trường
Thu hồi đất có được bồi thường đúng giá mua bán ngoài thị trường không?
Không lấy trực tiếp mức giá của một giao dịch mua bán riêng lẻ. Tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể, nhưng việc định giá phải tuân thủ nguyên tắc thị trường.
Thời điểm nào được dùng để xác định giá đất bồi thường?
Giá đất cụ thể được xác định theo thời điểm pháp luật quy định gắn với việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hồ sơ thu hồi đất.
Có được khiếu nại giá đất bồi thường không?
Có. Người có đất bị thu hồi được khiếu nại quyết định hoặc hành vi hành chính nếu cho rằng việc xác định giá hoặc phê duyệt phương án xâm phạm quyền lợi hợp pháp.
Kết luận
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không được tính bằng cách lấy trực tiếp giá rao bán hoặc giá thỏa thuận của một giao dịch riêng lẻ. Khi bồi thường bằng tiền, cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, giá đất cụ thể phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, trên cơ sở dữ liệu đất đai, thông tin giao dịch, đặc điểm thửa đất và phương pháp định giá phù hợp. Vì vậy, cách nói chính xác là bồi thường theo giá đất cụ thể được xác định theo nguyên tắc thị trường, chứ không đơn thuần là “giá Nhà nước” hoặc “giá mua bán tự do”.
Liên hệ ngay với chúng tôi để có thể nhận tư vấn pháp lý chính xác nhất nhé:
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
- Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
- Website: https://hoangthinhluat.com
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Giá đất bồi thường và quyền lợi cụ thể phụ thuộc vào loại đất, vị trí, hồ sơ pháp lý, phương án được phê duyệt và quy định tại địa phương.
