Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất cần làm gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến khi cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất có Giấy chứng nhận đều có thể được dùng làm tài sản thế chấp.

Để giao dịch được công chứng, đăng ký và được tổ chức tín dụng chấp nhận, người sử dụng đất phải có quyền thế chấp, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý và không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch.

Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất không?

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và pháp luật có liên quan.

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này phải phù hợp với:

• Hình thức sử dụng đất;
• Nguồn gốc quyền sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Điều kiện giao dịch tại Điều 45 Luật Đất đai 2024;
• Quyền của từng nhóm người sử dụng đất;
• Quy định về dân sự, nhà ở, công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm.

Điều 27 Luật Đất đai 2024 ghi nhận trực tiếp quyền thế chấp của người sử dụng đất, còn các điều kiện cụ thể được quy định chủ yếu tại Điều 45.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận hợp lệ

Người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Một số ngoại lệ không cần có Giấy chứng nhận được quy định riêng trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, đối với giao dịch thế chấp thông thường tại ngân hàng, Giấy chứng nhận vẫn là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm.

2. Đất không có tranh chấp

Thửa đất không được có tranh chấp chưa được giải quyết. Trường hợp trước đây có tranh chấp thì phải có bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật xác định rõ quyền của người sử dụng đất.

Việc chỉ có đơn phản ánh hoặc mâu thuẫn không rõ ràng chưa chắc đã làm mất quyền thế chấp, nhưng ngân hàng và cơ quan công chứng thường kiểm tra chặt chẽ tình trạng pháp lý để hạn chế rủi ro.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên

Quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự. Khi đã bị kê biên, người sử dụng đất không còn quyền tự do định đoạt tài sản để thế chấp.

4. Đất còn trong thời hạn sử dụng

Đối với đất có thời hạn, hợp đồng thế chấp chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Ngân hàng thường xem xét thời hạn sử dụng đất để xác định thời hạn cho vay và khả năng xử lý tài sản bảo đảm.

5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Quyền sử dụng đất không được thuộc trường hợp Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời làm hạn chế quyền chuyển dịch, thay đổi hiện trạng hoặc định đoạt tài sản.

Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp

Theo khoản 4 và khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất được xác định tùy nguồn gốc và nghĩa vụ tài chính của thửa đất.

Về nguyên tắc, người sử dụng đất được thế chấp khi đã có Giấy chứng nhận và đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch. Một số trường hợp cần lưu ý:

• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định;
• Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
• Trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì việc thế chấp phải tuân thủ điều kiện xử lý khoản nợ và quy định ghi trên Giấy chứng nhận;
• Trường hợp quyền sử dụng đất đang được đăng ký biến động thì cần hoàn thành việc đăng ký trước khi giao dịch.

Do đó, không nên tiếp tục viện dẫn Điều 168 Luật Đất đai 2013. Nội dung về thời điểm thực hiện quyền hiện cần được đối chiếu với Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Đất thuê trả tiền hằng năm có được thế chấp không?

Theo điểm đ khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và các chủ thể được pháp luật cho phép.

Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, người sử dụng đất thông thường không thế chấp chính quyền sử dụng đất thuê như trường hợp đất được giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần. Tài sản có thể dùng làm bảo đảm chủ yếu là:

• Nhà xưởng do người thuê đất đầu tư;
• Công trình xây dựng hợp pháp;
• Máy móc, thiết bị gắn liền với công trình;
• Tài sản khác thuộc sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất;
• Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Trước khi nhận thế chấp, tổ chức tín dụng sẽ kiểm tra quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, hình thức trả tiền thuê và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.

Điều kiện thế chấp nhà ở gắn liền với đất

Trường hợp thế chấp cả quyền sử dụng đất và nhà ở, nhà ở phải đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

Nhà ở tham gia giao dịch về thế chấp về cơ bản cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ trường hợp được pháp luật về nhà ở miễn yêu cầu này;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ;
• Không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch theo quy định khác.

Luật Nhà ở 2023 được ban hành theo Luật số 27/2023/QH15; điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch hiện được quy định tại Điều 160 thay cho viện dẫn cũ tại Điều 91 Luật Nhà ở.

Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung

Đất là tài sản chung của vợ chồng

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, việc thế chấp phải có sự đồng ý của cả hai, kể cả trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người nhưng có căn cứ xác định đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và là tài sản chung.

Đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người

Trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất, việc thế chấp toàn bộ thửa đất cần có sự đồng ý của tất cả người có quyền. Nếu chỉ thế chấp phần quyền của một người thì phải xác định được phần quyền, điều kiện tách thửa hoặc cơ chế định đoạt tài sản chung theo pháp luật.

Đất ghi tên hộ gia đình

Cần xác định những thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm hình thành quyền. Việc chỉ có chữ ký của người được ghi là “chủ hộ” có thể không đủ nếu các thành viên khác cũng có quyền sử dụng chung.

Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất không thể thực hiện giao dịch thế chấp nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Không có Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp ngoại lệ;
• Người ký hợp đồng không phải người có quyền sử dụng đất hoặc không được ủy quyền hợp pháp;
• Đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết;
• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Đất đã hết thời hạn sử dụng mà chưa được gia hạn;
• Đất đang bị thu hồi hoặc thuộc trường hợp hạn chế giao dịch;
• Đất thuê trả tiền hằng năm nhưng các bên muốn thế chấp chính quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi được phép;
• Thửa đất là tài sản chung nhưng thiếu chữ ký của người đồng sở hữu;
• Thông tin trên hợp đồng không phù hợp với Giấy chứng nhận;
• Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bắt buộc;
• Nhà hoặc công trình gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.

Người quản lý di sản có được thế chấp quyền sử dụng đất không?

Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015, người quản lý di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản và không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt bằng hình thức khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Do đó, người chỉ đang quản lý thửa đất là di sản không đương nhiên có quyền dùng đất để vay ngân hàng. Muốn thế chấp cần làm rõ:

• Người quản lý có đồng thời là người thừa kế hay không;
• Di sản đã được phân chia chưa;
• Các đồng thừa kế đã thống nhất bằng văn bản chưa;
• Quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên hay chưa;
• Có tranh chấp thừa kế hoặc yêu cầu ngăn chặn giao dịch không.

Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai có được thế chấp không?

Pháp luật dân sự cho phép dùng một số tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm, chẳng hạn:

• Tài sản đang được hình thành từ vốn vay;
• Công trình đang được xây dựng hợp pháp;
• Tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu;
• Nhà ở hình thành trong tương lai đáp ứng điều kiện pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất không được xem là tài sản hình thành trong tương lai theo cách tương tự nhà ở hoặc công trình. Quyền sử dụng đất chỉ phát sinh trên cơ sở quyết định, giao dịch, công nhận hoặc căn cứ pháp lý theo luật đất đai.

Vì vậy, một quyền sử dụng đất mà người thế chấp chưa được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc chưa nhận chuyển quyền hợp pháp không thể được dùng làm tài sản thế chấp chỉ dựa trên kỳ vọng sẽ có đất trong tương lai.

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm nào?

Cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng với người thứ ba:

• Hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực theo thỏa thuận và quy định của pháp luật dân sự, công chứng;
• Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai;
• Biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký;
• Thông tin thế chấp được ghi nhận trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Khi nghĩa vụ được hoàn thành, các bên cần thực hiện xóa đăng ký thế chấp.

Do đó, việc ký và công chứng hợp đồng chưa phải là bước duy nhất. Nếu không đăng ký biện pháp bảo đảm, quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp có thể không được bảo vệ đầy đủ trước người thứ ba.

Ngân hàng thường kiểm tra những nội dung nào?

Dù mỗi ngân hàng có quy trình tín dụng riêng, các nội dung pháp lý thường được kiểm tra gồm:

• Tính xác thực của Giấy chứng nhận;
• Người đứng tên và người có chung quyền sử dụng;
• Tình trạng hôn nhân của người thế chấp;
• Mục đích và thời hạn sử dụng đất;
• Tình trạng quy hoạch, thu hồi và tranh chấp;
• Thông tin ngăn chặn, kê biên hoặc đăng ký bảo đảm trước đó;
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Hiện trạng, diện tích và ranh giới thực tế;
• Quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất;
• Giá trị, khả năng khai thác và thanh khoản của tài sản.

Việc đất đủ điều kiện pháp luật không đồng nghĩa ngân hàng bắt buộc phải cho vay. Ngân hàng vẫn có quyền quyết định dựa trên giá trị tài sản, khả năng trả nợ, chính sách tín dụng và mức độ rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

Đất chưa có Sổ đỏ có thế chấp ngân hàng được không?

Thông thường không. Ngân hàng cần Giấy chứng nhận để xác định quyền sử dụng đất và đăng ký biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.

Đất đang tranh chấp có thế chấp được không?

Không, nếu tranh chấp chưa được giải quyết. Trường hợp đã có bản án hoặc quyết định có hiệu lực thì cần hoàn thành việc đăng ký, chỉnh lý trước khi thế chấp.

Đất thuê trả tiền hằng năm có thế chấp được không?

Người thuê đất thường không thế chấp chính quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm nhưng có thể thế chấp tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng có cần vợ ký không?

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng thì việc thế chấp cần có sự đồng ý của cả hai, dù Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người.

Đất đang bị kê biên có thế chấp được không?

Không. Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án không đủ điều kiện thực hiện giao dịch thế chấp.

Hợp đồng thế chấp có cần công chứng không?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở phải đáp ứng yêu cầu về công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật đất đai, nhà ở và công chứng.

Công chứng xong đã hoàn thành thế chấp chưa?

Chưa. Việc thế chấp quyền sử dụng đất còn phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để ghi nhận biện pháp bảo đảm và phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Người quản lý di sản có được tự thế chấp đất không?

Không, trừ khi có quyền định đoạt hợp pháp hoặc được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản theo quy định.

Kết luận

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hiện được xác định chủ yếu theo Điều 27 và Điều 45 Luật Đất đai 2024. Người thế chấp phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp chưa giải quyết, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn thời hạn sử dụng.

Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, phạm vi thế chấp chủ yếu là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất. Trường hợp thế chấp nhà ở phải kiểm tra thêm Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người phải có sự đồng ý của toàn bộ người có quyền định đoạt.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Khả năng được ngân hàng nhận thế chấp phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý, giá trị tài sản, chính sách tín dụng và tình trạng cụ thể của từng thửa đất.