Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là căn cứ quan trọng để xác định người sử dụng đất có được bồi thường về quyền sử dụng đất, cây trồng, tài sản và các khoản hỗ trợ liên quan hay không. Không phải mọi trường hợp đang canh tác trên đất nông nghiệp đều đương nhiên được bồi thường về đất.

Theo Luật Đất đai 2024, người có đất bị thu hồi phải thuộc nhóm chủ thể được bồi thường tại khoản 1 Điều 95 và đồng thời có một trong các giấy tờ, quyết định hoặc căn cứ sử dụng đất hợp pháp quy định tại khoản 2 Điều 95. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, hình thức và phạm vi bồi thường còn được quy định cụ thể tại Điều 96.

Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm nhiều nhóm chủ thể khác nhau.

Để được bồi thường, cần kiểm tra đồng thời hai nội dung:

1. Người sử dụng đất có thuộc nhóm chủ thể được bồi thường tại khoản 1 Điều 95 hay không;
2. Người sử dụng đất có một trong các căn cứ pháp lý quy định tại khoản 2 Điều 95 hay không.

Những đối tượng được xem xét bồi thường về đất

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định các nhóm chủ thể sau:

Hộ gia đình và cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thuộc nhóm được xem xét bồi thường.

Đây là nhóm phổ biến nhất trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về giấy tờ hoặc căn cứ sử dụng đất tại khoản 2 Điều 95.

Cộng đồng dân cư

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ hoặc công trình tín ngưỡng khác; hoặc sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp luật định có thể được bồi thường nếu:

• Đất không có tranh chấp;
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung của cộng đồng;
• Đáp ứng điều kiện khác theo quy định.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được Luật Đất đai quy định, đang sử dụng đất theo hình thức hợp pháp, có thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức tôn giáo

Tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động, đang sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước giao hoặc cho thuê và đáp ứng điều kiện pháp luật có thể được bồi thường.

Tổ chức kinh tế và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài

Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc sử dụng đất theo các hình thức hợp pháp khác thuộc khoản 1 Điều 95 có thể được bồi thường.

Phải có giấy tờ gì để được bồi thường về đất?

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, chủ thể thuộc khoản 1 được bồi thường nếu có một trong các căn cứ sau:

1. Có Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận về nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được cấp qua các thời kỳ;
2. Có quyết định của cơ quan nhà nước: Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
3. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong các giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;
4. Nhận chuyển quyền hợp pháp: Nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất đăng ký đất đai;
5. Có căn cứ từ xử lý tài sản: Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hoặc theo văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Chính phủ có thể quy định thêm những trường hợp và điều kiện khác được bồi thường về đất.

Nguyên tắc bồi thường theo Điều 91 Luật Đất đai 2024

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm:

• Dân chủ, khách quan và công bằng;
• Công khai, minh bạch và kịp thời;
• Đúng quy định pháp luật;
• Phục vụ lợi ích chung và phát triển bền vững;
• Quan tâm đến người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đối tượng chính sách;
• Ổn định đời sống, việc làm và thu nhập của người có đất bị thu hồi.

Các hình thức bồi thường về đất

Việc bồi thường về đất được thực hiện theo thứ tự và điều kiện sau:

• Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi;
• Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền;
• Nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện thì có thể bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác;
• Có thể bồi thường bằng nhà ở đối với trường hợp đáp ứng điều kiện;
• Người được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở nhưng có nhu cầu nhận tiền có thể đăng ký nhận tiền khi lập phương án.

Nếu bồi thường bằng tiền, giá trị được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Như vậy, nội dung cũ ghi giá đất tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất không còn phù hợp với Điều 91 Luật Đất đai 2024.

Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện tại Điều 95 thì được bồi thường bằng:

• Đất nông nghiệp;
• Tiền;
• Đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi;
• Nhà ở nếu địa phương có điều kiện và người có đất có nhu cầu.

Diện tích đất được bồi thường

Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm:

• Diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp;
• Diện tích trong hạn mức nhận chuyển quyền;
• Diện tích đất do nhận thừa kế;
• Diện tích khác thuộc trường hợp được Chính phủ quy định.

Đối với diện tích nhận chuyển quyền vượt hạn mức trước ngày 01/07/2014, việc bồi thường và hỗ trợ được thực hiện theo quy định hướng dẫn của Chính phủ.

Cách tính tiền bồi thường đất nông nghiệp

Trong trường hợp bồi thường bằng tiền, công thức khái quát có thể được xác định như sau:

Trong đó:

• Diện tích đất được bồi thường là diện tích đủ điều kiện sau khi đo đạc, kiểm đếm và xác định nguồn gốc;
• Giá đất cụ thể là giá của loại đất thu hồi được cơ quan có thẩm quyền quyết định theo pháp luật về giá đất;
• Thời điểm áp dụng là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Tiền bồi thường tài sản, cây trồng và hỗ trợ không nằm trong công thức tiền bồi thường về đất.

Đất nông nghiệp không có Sổ đỏ có được bồi thường không?

Không có Sổ đỏ không đồng nghĩa chắc chắn không được bồi thường. Người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường nếu có:

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137;
• Giấy tờ nhận chuyển quyền hợp pháp;
• Căn cứ từ đấu giá hoặc xử lý tài sản thế chấp;
• Trường hợp khác do Chính phủ quy định.

Đặc biệt, khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể được xem xét bồi thường theo quy định của Chính phủ.

Để xác định quyền lợi, cần kiểm tra nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, việc sử dụng ổn định, tranh chấp, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Bồi thường cây trồng và tài sản trên đất nông nghiệp

Bồi thường về quyền sử dụng đất và bồi thường cây trồng, vật nuôi hoặc công trình là những khoản riêng biệt.

Cây trồng hằng năm

Mức bồi thường được xác định theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng căn cứ năng suất vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề và đơn giá bồi thường tại địa phương.

Cây lâu năm

Cây lâu năm được bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đối với cây đang trong thời kỳ thu hoạch, mức bồi thường còn xem xét sản lượng chưa thu hoạch và số năm còn lại trong chu kỳ.

Vật nuôi

Vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác không thể di chuyển được xem xét bồi thường theo thiệt hại thực tế và mức do UBND cấp tỉnh quy định.

Công trình trên đất

Nhà, kho, chuồng trại, giếng nước, hệ thống tưới tiêu và công trình phục vụ sản xuất được xem xét bồi thường nếu được tạo lập hợp pháp và bị thiệt hại do việc thu hồi đất.

Các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp

Ngoài bồi thường về đất và tài sản, hộ gia đình, cá nhân có thể được xem xét:

• Hỗ trợ ổn định đời sống;
• Hỗ trợ ổn định sản xuất;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề;
• Hỗ trợ tìm kiếm việc làm;
• Hỗ trợ di chuyển tài sản;
• Hỗ trợ thuê địa điểm sản xuất;
• Hỗ trợ khác theo chính sách của địa phương.

Mức hỗ trợ không giống nhau tại mọi địa phương mà phụ thuộc loại đất, diện tích thu hồi, tỷ lệ diện tích bị thu hồi, số nhân khẩu và chính sách được UBND cấp tỉnh ban hành.

Cách kiểm tra phương án bồi thường đất nông nghiệp

Khi nhận phương án bồi thường, người có đất bị thu hồi nên kiểm tra:

1. Diện tích đo đạc có đúng thực tế không;
2. Loại đất có được ghi nhận đúng là đất nông nghiệp không;
3. Thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất;
4. Giấy tờ được cơ quan lập phương án công nhận;
5. Diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức;
6. Giá đất cụ thể được áp dụng;
7. Số lượng và loại cây trồng được kiểm đếm;
8. Công trình và chi phí đầu tư trên đất;
9. Khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề;
10. Thời điểm phê duyệt phương án;
11. Nghĩa vụ tài chính bị khấu trừ nếu có.

Nếu có sai sót, người dân cần gửi ý kiến trong thời gian công khai phương án và yêu cầu tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải thích hoặc điều chỉnh.

Câu hỏi thường gặp

Đất thuê trả tiền hằng năm có được bồi thường về đất không?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm không thuộc nhóm được bồi thường về đất tại điểm a khoản 1 Điều 95. Tuy nhiên, có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Không có Sổ đỏ có được bồi thường không?

Có thể nếu có quyết định giao đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền hợp pháp hoặc thuộc trường hợp khác được pháp luật công nhận.

Đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất hay tiền?

Có thể bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, đất khác mục đích hoặc nhà ở tùy quỹ đất, nhu cầu và điều kiện của địa phương.

Giá đất được tính tại thời điểm nào?

Giá đất cụ thể được áp dụng tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cây trồng có được bồi thường riêng không?

Có. Cây trồng được kiểm đếm và bồi thường riêng theo loại cây, độ tuổi, thời kỳ sinh trưởng và thiệt hại thực tế.

Có được hỗ trợ chuyển đổi nghề không?

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm nếu đáp ứng điều kiện.

Không đồng ý phương án bồi thường thì làm gì?

Người dân có thể gửi ý kiến, yêu cầu đối thoại, đề nghị kiểm tra lại và thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu có căn cứ.

Kết luận

Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải đất thuê trả tiền hằng năm phải có Giấy chứng nhận hoặc một trong các căn cứ sử dụng đất hợp pháp để được bồi thường.

Việc bồi thường được thực hiện theo Điều 91, có thể bằng đất cùng mục đích, tiền, đất khác mục đích hoặc nhà ở. Khi bồi thường bằng tiền, giá đất cụ thể được tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Xem thêm: Cách tính giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Quyền được bồi thường phụ thuộc vào nguồn gốc, giấy tờ, loại đất, diện tích, quá trình sử dụng và phương án được phê duyệt trong từng dự án.