Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản và sinh kế của người dân. Vì vậy, việc thu hồi đất phải được thực hiện đúng căn cứ, đúng thẩm quyền, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảo đảm quyền tham gia ý kiến của người có đất bị thu hồi.
Theo Luật Đất đai 2024, quy trình thu hồi đất không chỉ bao gồm việc ban hành quyết định hành chính mà còn phải thực hiện các bước điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, lập phương án, lấy ý kiến, phê duyệt, chi trả và bàn giao mặt bằng. Bài viết dưới đây cập nhật toàn bộ quy định và quy trình mới nhất.
Giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất?
Theo khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.
Khái niệm này bao quát cả trường hợp thu hồi quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận và trường hợp thu lại diện tích đất đang được cá nhân, tổ chức sử dụng hoặc quản lý.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là gì?
Theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.
Lưu ý: Đây là định nghĩa về công nhận quyền sử dụng đất, không phải định nghĩa về bồi thường. Quyền được bồi thường khi thu hồi đất phải được xác định theo Điều 91, Điều 95 và các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024.
Các trường hợp thu hồi đất để giải phóng mặt bằng
Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Theo Điều 78 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau:
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
- Làm căn cứ quân sự;
- Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
- Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;
- Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp quốc phòng, an ninh;
- Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử và bãi hủy vũ khí;
- Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng, phục hồi chức năng và cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang;
- Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm cơ sở giam giữ, tạm giam, tạm giữ, cơ sở giáo dục bắt buộc, trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề thuộc quản lý của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an.
Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển hạ tầng, bảo đảm an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.
Các nhóm công trình, dự án tiêu biểu gồm:
- Công trình giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy, hàng hải và hàng không;
- Công trình thủy lợi, cấp nước, thoát nước và phòng, chống thiên tai;
- Công trình năng lượng, chiếu sáng và hạ tầng thông tin liên lạc;
- Công trình xử lý chất thải, nước thải và bảo vệ môi trường;
- Công trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao và dịch vụ công;
- Trụ sở cơ quan nhà nước và công trình phục vụ hoạt động công;
- Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, khu tái định cư;
- Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế;
- Dự án chỉnh trang đô thị, phát triển khu dân cư và hạ tầng đô thị;
- Dự án bảo tồn di tích, danh lam thắng cảnh và di sản văn hóa;
- Các dự án khác thuộc danh mục quy định cụ thể tại Điều 79 Luật Đất đai 2024.
Việc thu hồi phải đáp ứng căn cứ và điều kiện tại Điều 80 Luật Đất đai 2024, trong đó phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng
Theo Điều 82 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có thể thu hồi đất trong các nhóm trường hợp:
- Chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất tại khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng;
- Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai khác;
- Trường hợp dự án đầu tư chấm dứt hoạt động hoặc đất hết thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Các trường hợp khác được quy định cụ thể tại Điều 82.
Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:
- Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng pháp luật;
- Bảo đảm người có đất bị thu hồi được quan tâm về sinh kế, đời sống và chỗ ở;
- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền nếu không có đất để bồi thường;
- Người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện thì có thể được xem xét bồi thường bằng đất có mục đích khác hoặc bằng nhà ở;
- Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất được xem xét bồi thường thiệt hại về tài sản;
- Việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành theo quy định trước khi thu hồi đất;
- Khu tái định cư phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp điều kiện văn hóa, phong tục của cộng đồng.
Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường về đất
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, những chủ thể có thể được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất thuộc trường hợp luật quy định;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất thuộc trường hợp được bồi thường;
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc hình thức đủ điều kiện;
- Chủ thể khác được pháp luật quy định.
Những người thuộc các nhóm trên phải có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ, quyết định, căn cứ pháp lý đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 95. Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm về nguyên tắc không được bồi thường về đất nhưng có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Quy trình giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2024
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Cơ quan, đơn vị có trách nhiệm gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các chủ thể liên quan. Nội dung thông báo phải được phổ biến, niêm yết công khai và thực hiện theo trình tự pháp luật.
Thông báo cần thể hiện lý do thu hồi, diện tích và vị trí dự kiến thu hồi, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm cùng các nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bước 2: Tổ chức thực hiện việc thu hồi đất
Cơ quan có thẩm quyền và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với chính quyền địa phương triển khai kế hoạch thu hồi đất, tiếp nhận ý kiến và cung cấp thông tin cần thiết cho người dân.
Thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo Điều 83 và Điều 84 Luật Đất đai 2024, tùy thuộc chủ thể sử dụng đất, căn cứ thu hồi và mô hình tổ chức chính quyền đang áp dụng.
Bước 3: Kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất
Người có đất bị thu hồi có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm diện tích đất, nhà ở, công trình và tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người có đất bị thu hồi không phối hợp thực hiện việc kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm vận động, thuyết phục.
Nếu sau khi đã vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 4: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ kết quả đo đạc, kiểm đếm, nguồn gốc đất, loại đất, tài sản hợp pháp và chính sách áp dụng để lập phương án cho từng người có đất bị thu hồi.
Phương án cần thể hiện rõ diện tích và loại đất được bồi thường, giá trị tài sản, khoản hỗ trợ, vị trí tái định cư, nghĩa vụ tài chính được khấu trừ và tổng số tiền được nhận.
Bước 5: Công khai phương án và lấy ý kiến
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai và tổ chức lấy ý kiến trực tiếp của người có đất bị thu hồi.
Ý kiến đồng ý, không đồng ý và đề xuất điều chỉnh phải được tổng hợp. Trường hợp còn ý kiến không thống nhất, cơ quan thực hiện có trách nhiệm tổ chức đối thoại, giải thích và hoàn thiện phương án theo quy định.
Bước 6: Hoàn chỉnh và thẩm định phương án
Trên cơ sở kết quả lấy ý kiến và đối thoại, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường hoàn chỉnh phương án, gửi cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức thực hiện
Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định tại các Điều 83 và Điều 84 Luật Đất đai 2024.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã công khai quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời tổ chức chi trả, bố trí tái định cư nếu có và thực hiện thu hồi đất theo quy định.
Trường hợp người có đất bị thu hồi không chấp hành, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục vận động, thuyết phục và xử lý theo trình tự pháp luật.
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường
Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư nếu có theo Điều 94 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp chậm chi trả do lỗi của cơ quan, đơn vị có trách nhiệm, người có đất bị thu hồi được xử lý quyền lợi theo quy định áp dụng tại thời điểm thanh toán.
Bước 9: Bàn giao mặt bằng và cưỡng chế thu hồi đất
Sau khi nhận đủ tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc được bố trí tái định cư theo quy định, người có đất bị thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời hạn.
Trường hợp không chấp hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất theo Điều 89 Luật Đất đai 2024 sau khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về hiệu lực quyết định, vận động, thuyết phục, công khai và các yêu cầu pháp luật khác.
Bạn chưa đồng ý với phương án bồi thường?
Hoàng Thịnh Luật hỗ trợ kiểm tra căn cứ thu hồi đất, kết quả kiểm đếm, giá bồi thường, tài sản gắn liền với đất và phương án tái định cư.
- Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi;
- Rà soát kết quả đo đạc, kiểm đếm;
- Đánh giá điều kiện được bồi thường;
- Tư vấn khiếu nại phương án bồi thường;
- Đại diện bảo vệ quyền lợi theo ủy quyền.
Thông tin liên hệ Hoàng Thịnh Luật
- Trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Hotline/Zalo: 0913.849.072 – Luật sư Phan Minh Hoàng;
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com;
- Website: hoangthinhluat.com.
Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Quy trình, thẩm quyền và quyền lợi cụ thể phụ thuộc vào căn cứ thu hồi, chủ thể sử dụng đất, hồ sơ pháp lý và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
