Khách hàng Huy cần tư vấn như sau:
“Kính chào các luật sư,
Gia đình tôi có một vấn đề xin được tư vấn:
Ông bà nội tôi mất không để lại di chúc. Năm 2011 bố tôi, chú và 2 cô (4 người) có lập một bản thỏa thuận chia đất kèm sơ đồ ra phòng công chứng ký. Mỗi người giữ một bản. Sau đó một thời gian chú tôi làm sổ đỏ và đứng tên toàn bộ đất đai.
Đến hiện tại, bố tôi bị tai biến đi lại khó khăn. Tôi đại diện bố gặp chú để xin tách thửa đất cho bố tôi như thỏa thuận năm 2011. Chú tôi nộp hồ sơ lên quận để xin tách sổ đỏ cho bố tôi, nhưng hồ sơ được bên Quận trả về với lý do là không đủ điều kiện tách thửa, vì lô đất có chiều ngang dưới 3m (lô đất của bố tôi hình chữ L, gồm 30mx6m và 14mx1m nối ra đường hẻm khu dân cư).
Nay chú tôi nhất quyết không chịu thương lượng để thêm đất để thửa đất của bố tôi đủ điều kiện để tách sổ. Nhất quyết bảo phải làm theo thỏa thuận. Trong khi theo thỏa thuận thì không đủ điều kiện để tách sổ cho bố tôi.
Vậy tôi xin kính mong các luật sư hãy cho tôi lời khuyên:
Tôi có thể giúp ba gửi đơn ra pháp luật để xin hỗ trợ tách sổ không (vì ba tôi đang bị tai biến). Vì theo thỏa thuận thì không đủ điều kiện của quận để tách sổ
- Tôi và gia đình đã cố gắng thương lượng với chú, nhưng chú nhất mực không chịu thương lượng và bắt phải làm theo thỏa thuận
- Tôi có đính kèm hình minh họa:”
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp, thì gia đình bạn đã ký lập một bản thỏa thuận chia đất kèm sơ đồ ra phòng công chứng ký (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, gia đình bạn có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện những hình thức như sau:
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Như vậy, theo quy định trên, gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
Nếu việc thương lượng, hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu tòa buộc bên chuyển quyền là người chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện tách thửa).
Tuy nhiên cũng lưu ý với bạn trước khi thực hiện việc khởi kiện này, bạn phải chắc rằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đảm bảo các yêu cầu về chủ thể, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và việc ký kết hợp đồng của các bên là hoàn toàn tự nguyện, không nhằm che đậy một giao dịch khác… vì khi việc mua bán đất của bạn vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khi đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
