1. Quy định về hợp thửa, tách thửa tại Hà Nội.
Thành phố Hà Nội là thủ đô của Việt Nam và cũng là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương. Với diện tích 3.359,82 km2 với dân số xấp xỉ 9 triệu người. Với vai trò, quy mô và vị trí quan trọng như thế nên vấn đề quản lý đất đai ở đây được quản lý chặt chẽ, đặc biệt là quá trình hợp thửa, tách thửa được thực hiện rất nghiêm ngặt, hạn chế tối đa tình trạng tích tụ đất đai, đầu cơ đất đai.
Chính vì những lý do trên mà ngày 01 tháng 06 năm 2017 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội để có cơ sở thực hiện vấn đề tách thửa tại thủ đô. Theo quyết định này thì lần lượt kích thước và diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:
- Đối với các phường thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 30 m2.
- Đối với các xã giáp ranh các quận và thị trấn thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 60 m2.
- Các xã vùng đồng bằng diện tích tối thiểu để tách thửa là 80 m2.
- Các xã vùng trung du diện tích tối thiểu để tách thửa là 120 m2.
- Các xã vùng miền núi diện tích tối thiểu để tách thửa là 150 m2.
Ngoài diện tích tối thiểu được tách thửa thì mảnh đất muốn tách thửa phải đáp ứng cả kích thước tối thiểu thì mới được tách thửa như sau:
- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sau so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.
- Có diện tách không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (mức tổi thiểu) theo quy định trên đối với các xã còn lại.
- Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2 m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1 m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định trên.
Đối với vấn đề hợp thửa thì nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện theo quy định để hợp với thửa đất ở khác liên kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện theo quy định trên thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định trên thì không được phép tách thửa.
Các trường hợp không được tách thửa theo quy định như sau:
- Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố do UBND thành phố phê duyệt.
- Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất theo quy định của luật đất đai.
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Không cấp giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Đối với thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (theo Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định trên, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
2. Quy định về việc dừng tách thửa, hợp thửa tại Hà Nội.
Nhiều người dân biết được thông tin ngày 26 tháng 4 năm 2023 vừa qua Sở Tài nguyên và Môi trường - UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành văn bản số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc bãi bỏ văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.
Cụ thể ở văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội ban hành ngày 22/3/2022 về việc đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực tách thửa đất, hợp thửa đất đã yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, ...
Chính tại văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội đã làm gián đoạn, tạm ngừng việc tiến hành hợp thửa, tách thửa đất tại thành phố Hà Nội từ giao đoạn tháng 3 năm ngoái kéo dài đến tận tháng 4 năm nay cho đến khi có văn bản số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ thì văn bản kia mới chấm dứt hiệu lực.
Việc tách thửa, hợp thửa đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật, được thống nhất và thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định do đó việc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội ban hành văn bản tạm dừng việc tiếp nhận giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa là không đúng cơ sở và thẩm quyền.
Nội dung của quy định tạm dừng hợp thửa, tách thửa chủ yếu do quy định của thành phố Hà Nội về điều kiện, tiêu chí để tách thửa là khu đất phải liền thửa, không bị chia cắt, có vị trí ít nhất một mặt tiếp giáp với tuyến đường hiện có hoặc tuyến đường theo quy hoạch.
3. Quy định về việc tạm dừng tách thửa, hợp thửa tại Hà Nội đã được bỏ chưa?
Trước đó, sở tài nguyên môi trường thành phố Hà Nội đã ban hành Công văn số 1685/STNMT - ĐKTKĐĐ về việc tạm dừng thủ tục tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn. Tuy nhiên, vấn đề này được ông Hồ Quang Huy - Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp ngày 12/4/2023 đã ký văn bản gửi Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội về việc đề nghị tự kiểm tra, xử lý Công văn số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ. Theo đó việc tách thửa, hợp thửa là quyền của người sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật cho nên việc yêu cầu tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa theo văn bản số 1685 của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội là không đảm bảo cơ sở pháp lý về nội dung và cũng không thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội vì như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trên địa bàn thủ đô.
Như đã trao đổi ở trên việc tạm dừng giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa trên địa bàn thành phố Hà Nội đã phát sinh từ đầu năm 2022 cho đến ngày 26 tháng 4 năm 2023 Phó Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội đã ký ban hành văn bản số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ để bãi bõ văn bản sô 1685 do sai phạm được Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật chỉ ra. Do đó kể từ ngày 26 tháng 4 năm 2023 người sử dụng đất tại địa bàn thành phố Hà Nội sẽ được xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa. Thủ tục tách thửa, hợp thửa sẽ được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT và Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội nên người dân có nhu cầu cần kiểm tra về điều kiện và hồ sơ của mình để nộp nếu có nhu cầu.
