Với sự cập nhật từ Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 05/03/2026, cách tính thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản đã có nhiều thay đổi quan trọng theo hướng minh bạch và thuận tiện hơn. Đáng chú ý, mức giảm trừ gia cảnh được nâng lên tới 500 triệu đồng/năm, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ thuế của người nộp. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ cách tính thuế, hồ sơ cần chuẩn bị và thời hạn kê khai mới nhất để tối ưu chi phí khi kinh doanh bất động sản.
Cơ sở xác định thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản
Việc xác định nghĩa vụ thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật mới, bao gồm:
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025
- Luật Quản lý thuế năm 2025
- Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (có hiệu lực từ ngày 05/03/2026);
- Thông tư số 18/2026/TT-BTC hướng dẫn thi hành.
Điểm mới về thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản
Một trong những điểm mới quan trọng nhất từ ngày 05/03/2026 là việc thay đổi căn bản ngưỡng chịu thuế và cơ chế giảm trừ đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản. Theo quy định này, thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện khi doanh thu trong năm vượt quá 500 triệu đồng. Cụ thể:
- Ngưỡng chịu thuế: Cá nhân cho thuê bất động sản chỉ phải kê khai và nộp thuế khi tổng doanh thu trong năm trên 500 triệu đồng. Nếu doanh thu dưới mức này thì không phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Cơ chế giảm trừ: Khi tính thuế, cá nhân được trừ thẳng 500 triệu đồng vào doanh thu trước khi xác định thu nhập chịu thuế. Điều này giúp giảm đáng kể số thuế phải nộp, đặc biệt đối với cá nhân cho thuê quy mô nhỏ.
- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì tổng mức giảm trừ tối đa vẫn chỉ là 500 triệu đồng/năm, không phải mỗi hợp đồng được trừ riêng.
- Cá nhân có quyền tự lựa chọn hợp đồng cho thuê nào để áp dụng mức giảm trừ, miễn là tổng số tiền giảm trừ không vượt quá 500 triệu đồng.
Điều khoản chuyển tiếp đối với hợp đồng cho thuê bất động sản
Bên cạnh quy định mới về ngưỡng doanh thu về thuế cho cá nhân kinh doanh bất động san, Nghị định 68/2026/NĐ-CP cũng xác lập các điều khoản chuyển tiếp nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người nộp thuế đối với các hợp đồng đã ký kết trước năm 2026:
- Đối với các hợp đồng phát sinh trước ngày 01/01/2026: Nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn trên 06 tháng và cá nhân đã thực hiện kê khai, nộp thuế trước đó thì được áp dụng lại ngưỡng không chịu thuế 500 triệu đồng theo quy định mới. Điều này có nghĩa là người nộp thuế có thể được giảm nghĩa vụ thuế so với trước đây.
- Xử lý nghĩa vụ thuế tiếp diễn: Nếu doanh thu còn lại của hợp đồng được xác định vượt trên 500 triệu đồng, người nộp thuế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Nghị định này.
- Giải quyết tiền thuế nộp thừa: Nếu việc áp dụng quy định mới dẫn đến số thuế phải nộp thực tế thấp hơn số đã nộp, thì phần chênh lệch này sẽ được xử lý như tiền thuế nộp thừa, bao gồm hoàn trả hoặc bù trừ vào nghĩa vụ thuế khác theo quy định.
Ví dụ:
Ông A ký hợp đồng cho thuê nhà từ năm 2025, tổng doanh thu 2 năm là 1 tỷ đồng (500 triệu/năm) và đã nộp thuế theo quy định cũ. Từ năm 2026, áp dụng quy định mới thì ngưỡng miễn thuế: 500 triệu/năm
=> Doanh thu của ông A mỗi năm là 500 triệu => không còn phải chịu thuế
Trong trường hợp ông A đã nộp thuế trước đó, thì phần thuế đã nộp sẽ được cơ quan thuế xem xét hoàn lại hoặc bù trừ.
Phương pháp tính thuế Giá trị gia tăng và Thu nhập cá nhân
Căn cứ vào quy định mới nhất tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC:
| Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) phải nộp: | = Doanh thu x 5% |
* Trong đó: Mức thuế suất 5% áp dụng trực tiếp trên tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản (dù doanh thu cao hay thấp, chỉ cần phát sinh nghĩa vụ thuế thì toàn bộ doanh thu đều bị tính 5% thuế GTGT)
| Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp: | = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5% |
* Trong đó: Mức thuế suất 5% được áp dụng sau khi được giảm trừ 500 triệu đồng/năm trên tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản (Căn cứ theo Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2025). Nếu doanh thu ≤ 500 triệu => không phải nộp thuế TNCN, chỉ phần vượt trên 500 triệu mới bị tính thuế.
Kỳ kê khai và thời hạn nộp hồ sơ
Người nộp thuế có thể chủ động lựa chọn phương thức kê khai phù hợp với hình thức kinh doanh thực tế:
- Đối với cá nhân trực tiếp kê khai: Được lựa chọn khai thuế 02 lần/năm (hạn ngày 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 01 lần/năm (hạn ngày 31/01 năm sau).
- Đối với tổ chức đi thuê khai thay, nộp thay: Thời hạn nộp hồ sơ được xác định căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản ghi trong hợp đồng.
- Giao dịch giữa các cá nhân: Cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì bên cho thuê có nghĩa vụ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
Mẫu biểu tờ khai và địa điểm nộp hồ sơ
Việc thực hiện nghĩa vụ thuế cần tuân thủ đúng các mẫu biểu và quy định về địa điểm để đảm bảo tính hợp lệ theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC
- Đối với cá nhân: Dùng Mẫu 01/BĐS, 01/BK-BĐS.
- Đối với Tổ chức khai thay: Dùng Mẫu 01/TCKT, 02/BK-KTBĐS.
Địa điểm nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê, người nộp thuế có thể thực hiện kê khai tổng hợp trên một tờ khai và lựa chọn nộp tại một cơ quan thuế nơi có bất động sản bất kỳ (trừ trường hợp tổ chức khai thay).
Quy định nộp tiền thuế: Việc nộp tiền thuế phải được thực hiện theo đúng từng địa điểm nơi phát sinh hoạt động cho thuê bất động sản theo quy định của cơ quan quản lý.
Luật sư giải đáp cho khách hàng các vấn đề pháp lý
Dịch vụ tư vấn thuế bất động sản uy tín
Dịch vụ tư vấn thuế bất động sản uy tín hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp thực hiện đúng quy định, đặc biệt trong thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản. Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật cung cấp giải pháp từ kê khai, quyết toán đến xử lý vướng mắc phát sinh. Đội ngũ chuyên môn giúp xác định nghĩa vụ thuế rõ ràng, hạn chế sai sót và rủi ro pháp lý. Đây là giải pháp hiệu quả để tiết kiệm nguồn lực và nâng cao tính chủ động trong kinh doanh.
Kết luận
Tóm lại, việc nắm rõ cách tính thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định mới là yếu tố then chốt giúp người nộp thuế chủ động trong hoạt động tài chính và hạn chế rủi ro pháp lý. Với ngưỡng giảm trừ lên đến 500 triệu đồng/năm cùng cơ chế tính thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản có thêm nhiều lợi thế để tối ưu chi phí hợp pháp. Để đảm bảo kê khai đúng quy định và tận dụng tối đa các chính sách ưu đãi, người nộp thuế nên thường xuyên cập nhật quy định mới hoặc tìm đến đơn vị tư vấn chuyên nghiệp như Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật nhằm được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
Thông tin liên hệ Hoàng Thịnh Luật
Các thông tin liên quan về thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản được Hoàng Thịnh Luật tham khảo, nghiên cứu và cung cấp cho người đọc nhằm giải quyết các thắc mắc pháp lý liên quan.
Liên hệ ngay cho Hoàng Thịnh Luật nếu bạn đang cần sự hỗ trợ pháp lý:
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà Văn phòng số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
- Email: lawfirm@gmail.com
- Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
- Website: https://hoangthinhluat.com
Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật luôn sẵn sàng chào đón Quý khách hàng./.
