Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch bất động sản phổ biến, đồng thời cũng phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật. Đặc biệt, với những thay đổi quan trọng tại Luật Đất đai 2024, cách xác định thu nhập chịu thuế và phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có nhiều điểm mới đáng chú ý. Trong bài viết này, Luật sư Phan Minh Hoàng và cộng sự tại Hoàng Thịnh Luật sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất, giúp người đọc hiểu rõ cách tính thuế, tránh sai sót và đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật hiện hành.
Quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bổ sung bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Như vậy, một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là bổ sung thêm quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là tính theo giá đất trong bảng giá đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trong khi đó, thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác (không phải là quyền sử dụng đất) vẫn được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần như hiện nay.
Từ những điều đó, quy định về bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân các tỉnh, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường, thay vì năm năm như quy định cũ.
Mới đây, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chính thức ban hành Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.
Cách xác định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC). Theo đó, cách tính mới về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá đất trong bảng giá đất * Thuế suất 2%
Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tính giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Việc ban hành những điểm mới trong cách xác định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như quy định về ban hành bảng giá đất hằng năm nhằm ngăn chặn mục đích trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cho ngân sách nhà nước. Với quy định mới này, việc thu thuế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn căn cứ vào giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mà căn cứ vào giá theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố.
Đây là một trong những điểm mới có ý nghĩa quan trọng khi ban hành Luật Đất đai 2024. Quy đó này góp phần đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, tránh phát sinh tranh chấp khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hiện nay.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 ;
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các trường hợp khác nhau sẽ được quy định cụ thể tại Điều 45 của Luật này.
Lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản diễn ra rất thường xuyên để đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của các chủ thể. Do vậy, cần hết sức thận trọng khi thực hiện giao dịch để tránh những tranh chấp phát sinh không đáng có gây tâm lý phiền hà, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của mỗi công dân.
Một số khuyến nghị để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trước khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản, như sau:
– Xác minh kỹ nguồn gốc, quá trình sử dụng, chứng thư pháp lý, tình trạng hiện tại của bất động sản, quyền chuyển nhượng của chủ thể sở hữu bất động sản, xét có thỏa điều kiện để được chuyển nhượng hay không? Một số vấn đề cần xác minh, như sau:
+ Loại đất được chuyển nhượng là gì?
+ Đất có được sử dụng ổn định lâu dài không?
+ Tình trạng, mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản?
+ Bất động sản có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa?
+ Bất động sản có thuộc phạm vi quy hoạch không?
+ Quyền được chuyển nhượng của chủ sở hữu bất động sản.
[…]
– Kiểm tra cẩn thận quy định về hình thức.
+ Hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải được lập thành văn bản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng, chứng thực tại tổ chức, cơ quan có thẩm quyền.
[…]
Kết luận
Tóm lại, việc nắm rõ quy định pháp luật và cập nhật kịp thời những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là yếu tố quan trọng giúp cá nhân thực hiện đúng nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc áp dụng bảng giá đất để xác định căn cứ tính thuế không chỉ góp phần minh bạch hóa giao dịch mà còn hạn chế rủi ro pháp lý, tránh các sai sót trong kê khai và nộp thuế. Do đó, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra an toàn, đúng pháp luật và tối ưu quyền lợi của mình.
Xem thêm: Chuyển đổi thuế khoán sang kê khai: Cơ hội cho hộ kinh doanh 2026
Xem thêm: Luật mới 2026: Hộ kinh doanh dùng tài khoản ngân hàng đúng tên
Dịch vụ tư vấn thuế uy tín – Hoàng Thịnh Luật
Nếu cần tư vấn thêm về vấn đề tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc muốn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan đến đất đai, cũng như hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản và bảo vệ quyền lợi của khi xảy ra tranh chấp, hãy liên hệ với Hoàng Thịnh Luật. Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tiết kiệm chi phí, tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.
Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ, hãy liên hệ ngay Công ty luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật để được tư vấn pháp luật miễn phí, thực hiện các dịch vụ pháp lý với chi phí thấp, hợp lý:
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 40/9/8 Trần Văn Quang, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà số 1124 Lạc Long Quân, phường Tân Hoà, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo (24/7): 0913.849.072 (Ls. Phan Minh Hoàng)
- Email: hoangthinhluat.lawfirm@gmail.com
- Fanpage Facebook: Công ty Luật Hoàng Thịnh Luật
- Website: https://hoangthinhluat.com
