Cơ sở pháp lý:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản do Chính phủ ban hành.
Có được bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Các điều kiện để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
(1) Có các giấy tờ sau:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
(2) Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
(3) Thực hiện bảo lãnh tại ngân hàng
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Khi dự án chưa đủ cơ sở pháp lý, chưa đáp ứng các điều kiện quy định theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 mà doanh nghiệp đã huy động vốn là vi phạm pháp luật, hoàn toàn có thể bị truy tố về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Theo đó, dù doanh nghiệp không dùng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật, mà dùng các hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn hoặc bất kỳ hợp đồng nào khác thì cũng là giả tạo.
Lưu ý khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rõ doanh nghiệp phải hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý trước khi mở bán.
Trong đó, phải được ngân hàng bảo lãnh để giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ ba. Khi chưa có bảo lãnh ngân hàng mà chủ đầu tư đã bán các căn hộ là hành vi vi phạm pháp luật.
Bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc, để biết rằng dự án đó thực sự có nguồn tài chính, thực sự đảm bảo cho khách hàng, đất đó là đất của chủ đầu tư. Nếu không có bảo lãnh có thể doanh nghiệp chưa phải của chủ đầu tư hoặc đã đem tài sản thế chấp cho người khác...
Theo đó, rủi ro sẽ được hạn chế về phía người mua do có không ít dự án đình trệ vì thiếu vốn, chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao hay mua bán dự án… Phải có bảo lãnh từ ngân hàng thì người dân mới yên tâm mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài những yếu tố trên cần được đánh giá, hiện nay còn có các quy định như: các dự án chung cư chưa có văn bản của sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng đã được rao bán sản phẩm là sai luật. Và khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ chịu thiệt.
Liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật và tham gia tố tụng
Quý khách hàng cần tư vấn, tham gia tố tụng, các dịch vụ pháp lý khác liên quan đến bất động sản (đất đai, nhà ở, xây dựng…) có thể liên hệ đến CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HOÀNG THỊNH LUẬT
Trụ sở: 40/9/8 Trần Văn Quang, P.10, Q. Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Địa chỉ văn phòng: 284/61 Lý Thường Kiệt Phường 14 Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh
Email: hoangthinhluatcompany.info@gmail.com
Hotline: 0913.849.072 (LS. Phan Minh Hoàng)
