Với những vướng mắc trong quá trình thực thi LĐĐ 2024, Chính phủ vừa có tờ trình gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất và được Quốc hội thảo luận vào ngày 21/11/2024. Trong bài viết này, Hoàng Thịnh Luật sẽ chia sẻ những tin tức pháp luật mới nhất về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Những vấn đề vướng mắc trong cơ chế thỏa thuận khi nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp trong trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất
Liên quan tới vấn đề này, Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 do Chính Phủ ban hành, quy định:
Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần. Trường hợp hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì sẽ thực hiện theo các cách thức như: Điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều này vừa phù hợp với thực tiễn, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư vừa tránh ảnh hưởng đến quyền lợi và đời sống của người dân.
Tuy nhiên, nhận thấy quy định trên đã gặp không ít trường hợp bất khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện, khó thu hút được vốn đầu tư vào mảng nhà ở thương mại này. Nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng bị “ách tắc”, thậm chí là phải dừng thi công không thời hạn chỉ vì một hoặc một số ít hộ dân không chịu thỏa thuận đền bù, hoặc yêu cầu mức giá quá cao so với giá trị của thửa đất hay căn nhà đang sở hữu. Đây là một trong những vấn đề rất nan giải khi thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất gây ra nhiều hạn chế, khó khăn
Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu sang quy định tại LĐĐ.
Đối với Điều 127 LĐĐ 2024, quy định việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở. Tức là Điều 127 LĐĐ chỉ cho phép áp dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cụm từ “đất khác không phải đất ở” quy định cụ thể ra sao chưa được làm rõ .
Mặt khác, tại Điều 79 LĐĐ năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.
Với các quy định trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án. Điều này vấp phải khó khăn khi phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp, trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Đặc biệt, nguồn cung dự án bất động sản thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu, giá bất động sản tăng cao, việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn gặp nhiều khó khăn.
Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.
Hiểu được vấn đề này, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi Phó thủ tướng việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.
Luật sư Phan Minh Hoàng tư vấn cho khách hàng tại văn phòng
Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua sự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
Theo dự thảo Nghị quyết, việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Dự thảo đưa ra điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Cụ thể, tổ chức kinh doanh bất động sản đủ điều kiện theo quy định được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết phải đáp ứng một số điều kiện, như sau:
- Phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại, cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan. Việc thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 01/01/2025 đến ngày 01/01/2030.
Có thể thấy, nếu dự thảo Nghị quyết của Quốc hội được thông qua, việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại sẽ có một bước tiến rất lớn và là một trong những tín hiệu đáng mừng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Người dân sẽ được tiếp cận nguồn cung nhà ở thương mại với chi phí cạnh tranh hơn. Chủ đầu tư được tạo điều kiện và đảm bảo công bằng để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua sự thỏa với tất cả các loại đất phù hợp theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Từ đó góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm hiệu lực pháp lý của quy định.
Đặc biệt, dự thảo Nghị quyết góp phần quan trọng trong việc hiện thực hóa một trong những giải pháp Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quy định tại khoản 2.3 điều 2 Chương IV Nghị quyết số 18-NQ/TW do Ban Chấp hành Trung ương ban hành ngày 16/6/2022 về việc nhằm Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Nếu bạn cần tư vấn thêm về những vấn đề xoay quanh dự án nhà ở thương mại, nhận bồi thường khi bị thu hồi đất do thực hiện dự án nhà ở thương mại hoặc muốn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan đến đất đai, cũng như hỗ trợ bạn thực hiện các thủ tục pháp lý để được nhận bồi thường và bảo vệ quyền lợi của bạn khi xảy ra tranh chấp, hãy liên hệ với Hoàng Thịnh Luật - Đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp lý. Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm và tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.
Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ tới CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HOÀNG THỊNH LUẬT để được tư vấn pháp luật miễn phí, thực hiện các dịch vụ pháp lý với chi phí thấp, hợp lý:
- Hotline: 0913.849.072 (LS. Phan Minh Hoàng)
- Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 284/61 Lý Thường Kiệt, Phường 14, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh
- Liên hệ qua email: hoangthinhluatcompany.info@gmail.com
- Zalo: 0913849072 – Luật sư Phan Minh Hoàng
- Website: https://hoangthinhluat.com.
