Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của các chủ thể để phục vụ cho các mục đích như: an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai nhằm đảm bảo ổn định chính sách an sinh xã hội, vì lợi ích chung và vì sự phát triển bền vững, văn minh của cộng đồng, địa phương. Đối với việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, cơ chế bồi thường sẽ có phần đặc biệt hơn so với các hình thức thu hồi khác. Trong bài viết này, Hoàng Thịnh Luật sẽ chia sẻ cơ chế bồi thường khi người dân bị thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai 2024 và sự khác biệt của cơ chế này so với Luật Đất đai 2013.
Quy định về thu hồi đất đối với các dự án nhà ở thương mại
Trước đây, Điều 62 Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 quy định việc nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng được thực hiện trong 03 trường hợp, đó là:
- Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, trong đó quy định cụ thể như sau:
- Các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, trong đó có dự án: Xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn,…
Như vậy, so với quy định cũ, Điều 79 LĐĐ 2024 không còn quy định cụ thể 03 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nữa, mà tách ra thành 32 trường hợp riêng biệt, trong đó có thể hiện một trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ đó là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
Trước đó, LĐĐ 2013 cũng có nêu một trường hợp tương tự, đó là Xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Tuy nhiên, LĐĐ 2024 đã làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi, đó là: Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn được quy định tại khoản 27 Điều 79.
Như vậy, quy định về việc thu hồi đất để xây dựng nhà ở thương mại đã có bước tiến bộ và cụ thể hơn trước đây. LĐĐ 2024 chỉ quy định Nhà nước thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Còn các dự án khác về nhà ở thương mại, Nhà nước không can thiệp. Điều này góp phần hạn chế các khiến nại, khiến kiện không đáng có của người dân khi cơ chế bồi thường để thực hiện dự án nhà ở thương mại thực hiện theo hình thức khác.
Bên cạnh đó, nhằm tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất, khoản 4 Điều 80 LĐĐ 2024 đã quy định cụ thể về điều kiện để được thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, như sau:
- Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
- Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
So với LĐĐ 2013, căn cứ thu hồi đất có phần cụ thể và khả thi hơn. Nếu LĐĐ 2013 chỉ nêu 03 căn cứ thu hồi đất ngắn gọn, mang tính chất chung chung, như: Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định pháp luật; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và Tiến sử dụng đất thực hiện dự án, thì LĐĐ 2024 thể hiện rõ tính chất thiết thực, rõ ràng nhằm cụ thể hóa những quy định chung khó thực hiện trước đây.
Có thể thấy, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại hiện nay là một nhu cầu rất thiết thực để tạo lập được một quỹ đất sạch, góp phần cải tạo môi trường sống hiện đại cho người dân cũng như phát triển kinh tế địa phương. Do đó, Nhà nước rất lưu tâm, xem xét kỹ lưỡng khi ban hành những quy định mới về thu hồi đất trong LĐĐ 2024 để thực hiện hiệu quả các dự án này.
Luật sư Phan Minh Hoàng tham gia khảo sát hiện trạng nhà đất với khách hàng
Cơ chế bồi thường khi người dân bị thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại theo quy định mới nhất so với LĐĐ 2013
Một là, về trình tự, thủ tục
Trình tự, thủ tục thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng giữa quy định trước đây và hiện tại có phần tương tự nhau. Tuy nhiên, Điều 87 LĐĐ 2024 tiến bộ hơn khi thêm vào nhiều hơn các trường hợp khác để đảm bảo giải quyết tất cả vấn đề còn tồn đọng ở Điều 69 Luật cũ trước đây.
Cụ thể, trước khi xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và trước thông báo thu hồi đất được ban hành, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan, tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các nội dung, như: Mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án; Các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và những dự kiến đưa ra về những chính sách đó.
Thay vì trách nhiệm quản lý đất được giải phóng mặt bằng thuộc về tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng như trước đây, luật mới quy định: Tổ chức phát triển quỹ đất, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý đất đã được thu hồi.
Quy định mới cũng bổ sung cụ thể thời hạn thực hiện các trình tự, thủ tục để tiến hành thu hồi đất nhằm giải quyết các vấn đề về thời hạn giải quyết và làm căn cứ để giải quyết tranh chấp về sau.
Hai là, về thẩm quyền bồi thường
Đối với thẩm quyền thu hồi đất, Điều 83 LĐĐ 2024 cũng quy định rõ ràng hơn.
LĐĐ 2024 đã bỏ quy định về trường hợp thu hồi đất mà bao gồm nhiều đối tượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đều được. Vấn đề này đặt ra sự chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm đồng thời khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp. Do đó, LĐĐ 2024 đã bỏ quy định này và ban hành cụ thể mỗi trường hợp sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp nào có thẩm quyền, cụ thể:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp: Vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất; Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư vi phạm pháp luật về đất đai và chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Đồng thời, LĐĐ hiện hành còn bổ sung thêm quy định về trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật này thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Trước đó điểm b khoản 1 Điều 66 LĐĐ 2013 chỉ nêu ra trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoàn toàn không nhắc đến việc xử lý tài sản công khi thu hồi.
Ba là về cơ chế bồi thường
Căn cứ theo quy định tại Điều 125,126,127 LĐĐ 2024, việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (tức là để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng) thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Điều đáng chú ý là quy định này chỉ mới được ban hành khi xuất hiện LĐĐ 2024 thay thế LĐĐ 2013. Trước đó LĐĐ 2013 chỉ nêu khái quát những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sau đó đến quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không nhắc đến các hình thức thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây cũng là một trong những vấn đề mang tính cấp thiết mà LĐĐ 2024 đã giải quyết khó khăn khi áp dụng LĐĐ 2013.
Theo đó, hình thức đấu giá và đấu thầu được quy định cụ thể trong Mục 4, 5 Chương VI Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường khi người dân bị thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu.
Đặc biệt, một trong những bước tiến mới đánh dấu sự phát triển trong quy định của LĐĐ 2024 so với Luật cũ là Nhà nước đã cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển – kinh tế xã hội thông qua cơ chế thỏa thuận. Theo đó, khi người dân bị thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù phù hợp – đây chính là cơ chế quan trọng mà người dân cần lưu ý khi quyền sử dụng đất của mình bị thu hồi để phục vụ cho những dự án nói trên.
Công tác bồi thường theo cơ chế thỏa thuận, phù hợp với nguyên tắc thị trường được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng loạt dự án đầu tư trên khắp cả nước đang bị vướng giải phóng mặt bằng. Theo giới chuyên gia, việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng sát giá thị trường không chỉ là chìa khoá quan trọng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án mà còn tạo động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Cụ thể về cơ chế bồi thường, Điều 127 LĐĐ 2024 quy định các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận, như sau:
- Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất;
Luật sư Phan Minh Hoàng tư vấn cho khách hàng để giải quyết vụ việc
- Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
- Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.
Đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; trường hợp trong khu vực đất sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Đồng thời, để thực hiện các dự án trên thông qua thỏa thuận phải đáp ứng các điều kiện sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 127, như sau:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
- Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 LĐĐ 2024; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
Ngoài ra, những trường hợp khác về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội được quy định cụ thể tại Điều 127 LĐĐ 2024, như sau:
- Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của LĐĐ 2024 về chuyển quyền sử dụng đất;
- Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của LĐĐ 2024 nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này;
- Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đặc biệt, Nhà nước luôn luôn đặt những chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất lên hàng đầu để thu hút nhà đầu tư và người dân ưu tiên thực hiện thỏa thuận, vì sự thỏa thuận là hạn chế thấp nhất của những tranh chấp về sau, cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,… thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
- Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
Nhận thấy dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Do đó, việc áp dụng cơ chế tự thỏa thuận là một trong những biện pháp tối ưu nhất nhằm đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Việc nắm rõ các quy định về bồi thường khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại như trên, người dân sẽ có thêm kiến thức để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế những rủi ro không đáng có. Nếu bạn cần tư vấn thêm về vấn đề nhận bồi thường khi bị thu hồi đất hoặc muốn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan đến đất đai, cũng như hỗ trợ bạn thực hiện các thủ tục pháp lý để được nhận bồi thường và bảo vệ quyền lợi của bạn khi xảy ra tranh chấp, hãy liên hệ với Hoàng Thịnh Luật - Đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp lý. Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp, hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm và tránh phát sinh nhiều chi phí không đáng có.
Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ tới CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HOÀNG THỊNH LUẬT để được tư vấn pháp luật miễn phí, thực hiện các dịch vụ pháp lý với chi phí thấp, hợp lý:
- Hotline: 0913.849.072 (LS. Phan Minh Hoàng)
- Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 284/61 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh
- Liên hệ qua email: hoangthinhluatcompany.info@gmail.com
- Zalo: 0913849072 – Luật sư Phan Minh Hoàng
- Website: https://hoangthinhluat.com.
